Les dix commandements de ...
... l'adorateur du caillou suprème.

1 - Jamais le demon tu n'écouteras.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Le démon voudra te faire perdre la foi, mais c'est pour mieux te prendre ton caillou.

2 - A la hausse éternelle tu croiras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Le caillou suprème ne retombe que quand on perd la foi en lui.

3 - Au caillou suprème les infidèles tu rameneras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Les infidèles qui ont écouté le démon ont besoin de ton aide pour revenir dans le droit chemin.

4 - Au peuple élu tu resteras fidèle
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Le peuple élu, et lui seul, arrivera au paradis du caillou suprème, le Konhébienshessoi. Les infidèles seront contraint au Hallharu quand viendra le moment de l'acquisition dernière .

5 - Aux divinités du caillou suprème, des offrandes tu feras.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Notamment aux dieux Ahi, Etah, Castorahma, Syndhiiic, ...

6 - Au (presque) centuple, le caillou te les rendra.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Toujours si tu as la foi

7 - A ta conversion, une cloison tu abattras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Et à chaque acquisition, ce commandement tu répèteras.

8 - De calcul, jamais tu ne feras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Les calculs sont un acte infidèle

9 - Sur Boursorama, tes idées tu defendras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
contre les thèses impies des infidèles

10 - A ta première acquisition, tous les jours, des patates tu mangeras
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Comme signe d'allegeance au caillou suprème.

Yowo

piège de l'immobilier ! la tribune 09:06 28/03/07
Avis d'expert Le piège de l'immobilier pourrait se refermer

Avec la stabilisation des prix immobiliers, voire l'amorce d'une baisse, les récents acquéreurs pourraient se trouver pris au piège de leur investissement. Un scénario noir brossé par Didier Coutton, Docteur en sciences de gestion, Professeur à l'Istec et consultant.

Investir dans un appartement, acheter sa maison est un rêve. Mais aussi une bonne opération financière si l'on en croit la sagesse populaire, car il vaut mieux rembourser un prêt que payer un loyer. C'est effectivement vrai si les prix de l'immobilier montent ou restent stables. C'est faux lorsqu'ils baissent.

Contrairement à l'idée répandue, l'investissement immobilier n'est plus un investissement transgénérationnel. Un bien immobilier se revend en moyenne tous les 8 ans, c'est évidemment moins vrai pour la résidence principale, que pour la résidence secondaire ou l'investissement locatif. Les motifs de revente de l'immobilier de loisir ou locatif sont ceux de l'investisseur : besoins de liquidité ou arbitrage. La vente de la résidence principale est motivée par les nécessités de la vie : besoin de confort, déménagement ou divorce.

Pour illustrer le mécanisme de ce piège, prenons une situation "moyenne". Celle d'un jeune foyer qui bénéficie, début 2006, d'un prêt sans apport de 200.000 € sur 25 ans à un taux de 4,5% (incluant l'assurance), ce qui lui demande de rembourser des mensualités de 1.111 €. En 2014, au bout de 8 ans, il n'aura remboursé que 21% du capital (41.698 €). Il aura acquitté 65.021 € d'intérêts, soit l'équivalent d'un loyer mensuel constant de 677 €. Imaginons qu'à ce moment là, le jeune foyer, désormais bien installé dans la vie, soit obligé de mettre son bien immobilier à la vente, il devra rembourser 79% de l'emprunt, soit 158.302 €.

Si les prix de l'immobilier baissent pour revenir en 2014 au niveau des prix de l'immobilier du premier trimestre 2003 (indice INSEE : 119), en ayant acheté le bien début 2006 (indice : 178) pour 200.000 €, il vaudra seulement 133.707 € (200.000 x 119/178) sur le marché immobilier de l'année 2014, alors qu'il restera à rembourser 158.302 €.

Par conséquent, dans l'hypothèse d'une revente du bien dans 8 ans et d'une baisse modérée des prix immobiliers, ce jeune foyer va se retrouver pris au piège. S'il souhaite déménager, il sera contraint de faire une moins-value et de réemprunter pour acquérir un nouveau bien. Ou alors il devra louer son bien pour devenir locataire, alors que son rêve était de devenir propriétaire ! S'il désire liquider les biens de la communauté, la séparation sera encore plus douloureuse, car il devra partager la moins-value (24.595 €) résultant de la vente du bien (133.707 €) et du remboursement de l'emprunt (158.302 €).

Ce piège est encore plus terrible si l'emprunt est fait sur une durée de 50 ans. Certes, les mensualités ne seront que de 838 €, mais au bout de 8 ans, le jeune foyer aura acquitté 70.286 € d'intérêts, soit l'équivalent d'un loyer mensuel constant de 732 € et il lui restera encore à rembourser 189.763 €.

L'acquisition d'un bien ne doit pas être exclusivement motivée par les facilités d'emprunt ou les avantages fiscaux, elle doit d'abord être dictée par la valeur du bien. Comme pour tous les actifs, les prix de l'immobilier fluctuent à la hausse, mais aussi à la baisse. Il faut parfois savoir attendre, c'est d'ailleurs l'une des qualités de l'investisseur.

Par nature, l'immobilier est un actif peu liquide. Il l'est encore moins lorsque les prix baissent puisqu'il bloque les initiatives. Aujourd'hui l'arbitrage entre achat et location mérite réflexion.
La location a encore de beaux jours devant elle.

Didier Coutton

Y a t-il une bulle immobilière en France ?



Le propre d’une bulle est généralement d’être décelée une fois qu’elle a éclaté. Ainsi, à l’instar de ce qu’ils disaient lors de la flambée immobilière des années 1984-90, les professionnels des secteurs concernés ne cessent aujourd’hui de défendre l’absence de bulle sur l’immobilier français.

Comme toujours, les arguments sont évidemment excellents : faiblesse des taux d’intérêt, forte demande de logements neufs, offre insuffisante...

Les partisans du "Non" à la véracité de la bulle ont même dernièrement trouvé un allié inattendu, en la personne de l’INSEE. Dans sa dernière note de conjoncture, celui-ci n’a effectivement pas hésité à publier deux modèles qui « semblent écarter l’existence d’une bulle immobilière en France », tout en spécifiant néanmoins que leurs conclusions ne préjugent en rien de l’évolution future des prix immobiliers. Autrement dit, il n’y a peut-être pas de bulle, quoique...

Sans vouloir renchérir sur ces travaux économétriques, qui, aux dires de l’INSEE lui-même, sont à prendre avec des pincettes, il nous semble cependant opportun de rappeler quelques réalités. Rappelons tout d’abord qu’une bulle spéculative désigne la formation d’un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France, si l’augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l’évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l’ensemble de l’économie française. Or, la meilleure approximation de l’évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.

Et c’est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l’Hexagone, le PIB français en valeur n’a progressé que de 25 %. Il s’agit donc d’un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l’immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd’hui qu’il y a quinze ans.

En d’autres termes, n’en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l’occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s’agirait-il donc pas là de la définition d’une bulle ?

Qui plus est, même si les taux d’intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu’en 1990, l’explosion de l’endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l’emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l’économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l’emploi et du pouvoir d’achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l’offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours.

Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d’imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l’immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.

Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s’apprécier légèrement en vertu d’un dernier baroud d’honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme. Mais le drame ne s’arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d’un repli durable et significatif des cours immobiliers.

Bon courage à tous...

Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s’apprécier légèrement en vertu d’un dernier baroud d’honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme....

c'est bien pour ça qu'après avoir fait quelques operations achat/retappage/vente , desormais c'est construction pour location grâce au pognon bien gagné précedemment et après coucool zézen

Comment faire face à une baisse des prix de l'immobilier lorsque l'on ne peut plus rembourser ses mensualités?
J’ai acheté un appart il y a 1 an 1/2. Bon standing, bon quartier, calme, etc.
Suite à des pbs pros, et à la hausse des taux, je n’arrive plus à rembourser mes mensualités. J’ai donc décidé de revendre, d’empocher une plus-value, et d’acheter plus petit, ou une location.

Prb 1: Cela fait + de 6 mois que j’ai mis en vente, dans 3 agences, sans résultat. On m’a dit que les mesures gouvernementales avaient bloqué le marché, et qu’après le 6 mai ça allait repartir de plus belle, mais toujours aucun signe encourageant.
J’ai baissé mon prix 2 fois juqu’aux prix auquel je l’avais acheté !).
Prb 2, j’ai fait mes calculs, si j’arrive à vendre mon appart au prix proposé, je perds pas mal d’argent en remboursant ma banque (crédit sur 25 ans).

Ce matin, on m’a dit que l’immobilier avait entamé une phase de baisse + ou - importante. Je pensais que c’était impossible, mais visiblement, cela est arrivé plusieurs fois dans le passé.

Comment faire face à une baisse des prix, dans mon cas ?

Si ton cas pouvais servir de modèle à tous ceux qui achètent pensant spéculer, faire de la plus value en 18 mois et gagner du fric sans rien faire en empruntant à taux variable sur 25 ans.
Tu es majeur, tu as acheté en toute conscience, tu as choisi le risque du taux variable, tu as pensé pouvoir spéculer et faire payer ton crédit et tous les frais liés à l'achat, par le futur acheteur et tu as fais le mauvais choix.
Tu as fais cela au plus mauvais moment.
Tu n'as absolument pas cru ceux qui te disaient que la bulle immobilière pouvait crever comme dans les années 1990.
Tu n'as même pas calculé que pour moitié prix tu aurais eu en location le même bien ou à prix identique le double de surface.
Les acheteurs ne veulent pas en prime rembourser tes frais sur ton opération.
Tous proprios.
En oubliant de dire que le taux de crédit va continuer de monter (alors qu'on promettait juré c'est fini en juin) et qu'il va prendre encore 2 points : on saute le cap des 5% pour filer vers ceux des 6 puis des 7%.
Et tu t'étonnes que le marché ralentisse : je vois des personnes qui pouvait avoir un financement sans problème il y a un an et cela ne passe plus aujourd'hui.
Tu as joué léger comme des dizaines de milliers d'acheteurs dans ton cas, ceux qui font les délices des sociétés de restructuration et des marchands de biens.
Non les agences ne sont pas des escrocs : si tu n'as aucun appel avec 3 agences, c'est que ton prix est surrélevé.
Compte tenu des frais tu dois être à 25% au desus du marché actuel.
Baisse ton prix et tu vendras.
De toute façon avec un apport zéro, tu ne voulais quand même pas faire du beurre au bout d'un an (puisque tu dis que cela fait 6 mois sur 18 de l'opération qu'il est en vente).
Tu pourras reporter une échéance, allonger la durée à 30 ans.
Cela va coûter encore plus cher.
Baisse ton prix de10% au moins par rapport à celui de ton propre prix d'achat. Si tu as acheté 200 et payé 220 avec tous les frais, il faut admettre qu'aujourd'hui le marché c'est plutôt 180.
Tu as joué et perdu 40. Au loto tu n'engueules pas le buraliste qui t'a vendu un billet perdant.
Rachète dans 20 ans, ce sera le bon moment.

Promogim: retournement du cycle immobilier
"Nous sommes à un tournant important de la conjoncture. Je pense que nous entrons dans un nouveau cycle de développement de l'immobilier", a estimé Christian Rolloy, le président de Promogim, devant la presse.
Sur certains marchés, "notre clientèle ne peut plus payer et nous ne pensons pas qu'il y aura d'amélioration à court terme de sa solvabilisation, quelque soient les mesures prises", a-t-il ajouté. "La demande potentielle est là mais le problème principal est l'offre" qui subit les hausses du foncier, des prix de construction et l'effet inflationniste des nouvelles contraintes réglementaires (handicap, environnement…).
"Les réservations de logements ont été bonnes au premier trimestre mais le deuxième trimestre sera sensiblement inférieur" a ajouté le président de Promogim en chiffrant à – 20% le recul pour son groupe. Il attribue ce mouvement à "l'attentisme dû aux élections".
Christian Rolloy estime pourtant que ce "retournement de cycle est salutaire car on ne peut pas continuer à avoir des prix qui montent en permanence". Il voit dans le rachat récent de plusieurs promoteurs (Nexity, Kauffman et Cogedim) la confirmation de son analyse. "Ils vendent à des conditions exceptionnelles", commente-t-il.
Promogim a enregistré en 2006 quelque 3.700 réservations de logements représentant un chiffre d'affaires de 844 millions d'euros (+22% sur un an). Groupe totalement familial, c'est l'un des rares promoteurs français à ne pas avoir perdu de l'argent lors de la grande crise des années quatre-vingt dix. Il développe actuellement 5 ou 6 programmes à prix maîtrisés dans le périmètre de 500 mètres autour des zones ANRU bénéficiant d'une TVA à 5,5% (Meaux et près de Dijon) et est en train de racheter un promoteur breton, Lebeaud.
FV

un oeil critique

HiiHi si les taux montent on achètera plus petit ou plus loin, JAMAIS ON NE SIGNALE QUE L'ARBITRAGE SE FAIT AUSSI SUR LES PRIX !!!