René Pallincourt, Président de la FNAIM


Le Conseil constitutionnel a censuré le 16 août dernier la rétroactivité de la déductibilité des intérêts d'emprunts pendant cinq ans pour l'achat de la résidence principale. Le gouvernement répond en faisant passer le crédit d’impôt de 20 à 40 % la première année. René Pallincourt, Président de la FNAIM, nous livre ses commentaires sur une des principales mesures du «paquet fiscal».

« Nous assistons à un atterrissage en douceur du marché immobilier »

La mesure annoncée par le gouvernement vous semble-t-elle être une bonne mesure pour favoriser l’accession à la propriété ?

Nous avons participé à l’élaboration du texte avec le gouvernement. Nous avions déposé à l’époque un amendement qui proposait un niveau de taux relevé de 5 points, soit 25%, pour déterminer une économie d’impôts, -aux conditions de marché actuelles-, comparable à celle dont ont pu bénéficier les ménages entre 1984 et 1997, et dont les effets ont retenu leur efficacité. Notre proposition n’a pas été retenue. Le gouvernement a adopté l’idée d’un crédit d’impôt pendant cinq ans de 20 %. La déductibilité de cette mesure aux emprunts déjà en cours ayant été retoquée par le Conseil constitutionnel, le gouvernement propose de passer de 20 à 40 la première année. Finalement, notre proposition de taux à 25 % se retrouve concentrée sur la première année, ce qui est astucieux et va au-delà de nos espérances. En tous cas c’est une très bonne mesure puisque c’est la première année que les acquéreurs ont le plus besoin de soutiens financiers. Cependant, ce n’est pas uniquement avec cette mesure que l’on va faire une France de propriétaires. Puisqu’en réalité le nouvel acquéreur bénéficiera du crédit d’impôt l’année suivant celle de l’acquisition du bien.. Je ne pense pas qu’il s’agisse vraiment d’une incitation à l’achat, mais plutôt d’une aide à la décision d’achat. Cette mesure va peut-être aider ceux qui hésitaient à acheter leur résidence principale à franchir le pas.

Vous proposiez d’allonger la mesure à la durée de l’emprunt. La limiter à 5 ans va-t-elle être un argument auprès des banques qui refusent de plus en plus de dossiers ? Va-t-elle permettre d’améliorer la solvabilité des ménages ?

Les banques établissent les plans de financement avec les revenus des ménages et ne vont pas prendre en compte la nouvelle mesure. Par ailleurs, avec la crise financière que les marchés ont connu, les banques risquent de devenir un peu plus exigeantes sur les garanties en cas de demande de crédit immobilier.

Certains disent qu’il aurait fallu se concentrer sur les primo accédants et les logements neufs : cela permettrait de desserrer la contrainte sur l'offre et de dynamiser un secteur dont l'activité ralentit mais qui est pourvoyeur d'emplois et donc de croissance ?

Fractionner le marché de l’immobilier est une erreur, voire absurdité. Chacun achète selon sa volonté, ses besoins, ses envies et ses capacités. Il n’y a pas de raison, pertinente, à faire la différence entre le neuf et l’ancien.. Il n’y a qu’un seul marché et il faut l’aborder tel quel.

Une crise telle que celle du « subprime » aux Etats-Unis pourrait-elle arriver en France ?

La situation n’a rien à voir entre nos deux pays. Aux Etats-Unis, il y a, s’agissant du « subprime », des taux révisables. Ils sont souvent fixes les deux premières années et ensuite variables. C’est alors que les mauvaises surprises arrivent. En France, les taux variables sont rares et toujours capés. Cela signifie que le taux du prêt est révisé périodiquement, mais il ne peut dépasser un "cap" défini lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l'indice seront répercutées sur les mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l'avance. Ce qui signifie que tout le monde sait exactement le risque encouru. Par ailleurs, l’effort de remboursement ne peut légalement dépasser 33 % des revenus du ménage. Il n’existe pas en France ce qu’on appelle des prêts à risque. Tout comme il n’existe pas de sinistralité en matière d’emprunt. Cependant, la crise des marchés financiers pourrait conduire les banques à relever leur taux, ce qui aurait des conséquences sur le marché immobilier.

Selon vous, existe-t-il aujourd’hui une bulle immobilière ?

Il y a un problème de vocabulaire sur ce sujet. Les prix de l’immobilier ayant augmenté davantage que l’inflation, on peut dire d’un point de vue technique qu’il existe une bulle immobilière. Pour autant, nous ne sommes pas face à un marché spéculatif comme dans les années 90. Aujourd’hui, le schéma est plus simple : la demande est plus importante que l’offre, donc les prix ont augmenté. Le marché s’autorégule de manière normale. Entre juin et juillet les prix ont baissé de 1,5 %. Pour autant le marché a augmenté de 5 % sur douze moins. En 2004, la hausse avait été de 15,4 %. Nous sommes donc aujourd’hui face à des augmentations plus modérées. Nous assistons à un atterrissage en douceur du marché immobilier et les mesures prises par le gouvernement vont faire en sorte qu’il n’y ait pas de secousses.

Propos recueillis par Laure Kepes

on peut dire d’un point de vue technique qu’il existe une bulle immobilière

LA BCE ACCORDE UN CRÉDIT DE 75 MILLIARDS D'EUROS À 3 MOIS AUX BANQUES
par David Milliken

FRANCFORT (Reuters) - La Banque centrale européenne a injecté mercredi un montant sans précédent de 75 milliards d'euros à trois mois, sans pour autant soulager l'un des segments du marché les plus touchés par la crise du crédit.

Les banques de la zone euro ne sont guère enclines à se prêter mutuellement au-delà d'une semaine car chacune ignore le degré d'exposition de ses homologues au marché du crédit immobilier"subprime" aux Etats-Unis, qui est en pleine déroute.

Dans ce climat de méfiance, le taux interbancaire à trois mois a grimpé en flèche et se trouve à son niveau le plus élevé depuis mai 2001.

Cela explique aussi que l'appel d'offres ait été largement sursouscrit, 140 banques soumettant leurs ordres pour un total de 139 milliards d'euros. C'était la deuxième fois seulement que la BCE intervenait sur du trois mois, en dehors de ses opérations mensuelles régulières.

La BCE a servi à un taux moyen de 4,52%, contre 4,62% lors du précédent appel d'offres à trois mois ouvert le 29 août et qui avait abouti à une injection normale de 50 milliards d'euros.

L'opération n'a pas eu beaucoup d'impact sur les taux du marché et les trois mois fluctuait autour de 4,67/4,73%.

"Nous sommes déçus, c'est certain", commente Ciaran O'Hagan, analyste monétaire de la Société Générale. "Nous espérions que la BCE s'engage plus à fond dans le rétablissement d'un fonctionnement normal du marché".

O'Hagan pensait que la BCE servirait ses fonds à un taux de l'ordre de 4,20% et il ajoute que le consensus du marché donnait 4,35 à 4,40%.

"Quel est l'intérêt de fournir de la liquidité à un taux proche de celui du marché, taux qui lui-même atteste d'un fonctionnement anormal du marché monétaire?", s'interroge-t-il.

Les banques ont soumissionné jusqu'au taux de 4,76% et les soumissions les plus basses retenues l'ont été au taux marginal de 4,35%.

L'Euribor à trois mois s'établissait à 4,75% mercredi au fixing, avant l'annonce du résultat de l'appel d'offres, donnant un spread de 65 points de base sur le taux de swap Eonia, qui reflète avant tout les anticipations en rapport avec le taux directeur de la BCE plutôt que le risque de voir les banques incapables de rembourser leurs dettes.

Le taux d'intervention de la BCE est actuellement de 4,0%. C'est le taux de référence pour l'ensemble des opérations du marché monétaire.