http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=18335

Hi Hi Hi !!!

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=18335

Hi Hi Hi !!!

L'AI : "J'ai pas dit que ça va plonger mais l'immobilier va exploser..."

Acheter aujourd'hui c'est prendre un pari sur les marchés obligataires...

L'AI : "Si les taux remontent à 6 % l'immobilier va exploser !!!"

Hi hi hi, ce que j'ai toujours dit... Et si les taux montent à 10 % ce sera le Nirvana... L'immobilier ne vaudra plus une cacahuette.

Remarque : il dit aussi que cela va stagner...

Et oui, si les taux remontent.....

Tu sais où sera l'immobilier dans 10, 15, ou 20 ans? Ben non, mais ce n'est pas ton problème

car tu te fais la cerise à court terme sur le dos des autres.

La loi de programmation pour la cohésion sociale traduit l'engagement de l'État en prévoyant les moyens financiers nécessaires à la réalisation de 500 000 logements locatifs sociaux en cinq ans et la constitution d'une offre privée à loyer maîtrisé à hauteur de 200 000 logements sur la même période.

On entend ici et là des gens bien intentionnés (notaires, journalistes, haussiers reconvertis) dire que les prix ne peuvent plus monter, OK, mais qu'ils vont stagner.

Or, à mon avis, ce n'est pas possible. Pour plein de raisons déjà exposées souvent ici par tous les gens bien renseignés sur la nature d'une bulle financière, mais aussi pour des raisons pratiques, terre-à-terre, de solvabilité.

Si on laisse de côté les investisseurs qui vont cesser d'acheter vu le niveau ridicule des rapports locatifs actuels, le marché est nourri par deux grands types d'acheteurs :
- les primo-accédants, aujourd'hui bien présents grâce à l'allongement de la durée de l'emprunt et à l'abaissement de leurs critères (ils achètent petit et loin)
- les gens qui revendent pour racheter. Parmi eux, la plupart revendent pour acheter plus grand.

Mais si les prix stagnent, cette deuxième catégorie va automatiquement se raréfier.

Prenons un couple de primo-accédants de 2006, Pierre et Julie, qui ont 25 ans cette année. Ils sont mariés depuis un an et maintenant, ils veulent leur chez-eux, ras-le-bol d'engraisser un propriétaire. Comme ils envisagent d'avoir un enfant dans deux ans, ils décident d'acheter directement un F3.

Pierre et Julie, qui sont un peu au-dessus de la moyenne des jeunes, gagnent à eux deux 3000 euros nets par mois. Ils ont un bon profil : Pierre a un CDI dans une grande entreprise et Julie est fonctionnaire.

Dans leur ville, le m² moyen coûte 3000 euros (soit un peu en-dessous de la moyenne nationale, si je ne m'abuse). Ils achètent donc dans un quartier intermédiaire, pas en centre-ville comme ils l'auraient voulu.

Leur F3 de 60 m² coûte 180 000 euros hors FA. Avec leur apport (un an d'économies + un petit coup de pouce des parents émus), ils paient les frais d'agence, les frais de notaire et la décoration de l'appartement, qui avait juste besoin d'un coup de peinture.

Ils empruntent donc 180 000 euros sur 25 ans, au taux de 4,2% plus assurance, ce qui leur donne des remboursements de 1024 euros par mois. Cela représente 34% de leurs revenus, mais le prêt leur est accordé car Julie est fonctionnaire et elle va prochainement gagner un échelon qui réduira légèrement leur pourcentage d’endettement.

Leur premier enfant naît en 2008, comme prévu, et le second en 2011.

En 2016, les enfants en ont assez de partager leur chambre de 10 m² et les parents aimeraient un plus grand salon. Ils décident de réaliser leur rêve : l’achat d’une petite maison ou d’un appartement de 100 m². Ce bien coûte donc toujours 3000 euros le m², soit 300 000 euros.

Les revenus du couple ont augmenté de 20% et ils gagnent désormais 3600 euros par mois.

Pendant ces dix ans, ils ont épargné régulièrement 200 euros par mois. Ils auraient aimé mettre plus, mais entre le remboursement de l’emprunt, les enfants, la voiture, l’essence, un nouveau crédit auto dès que leur taux d’endettement l’a permis, ils n’ont pas pu. Placé à 3,5% en moyenne, cet apport est donc en 2016 de 28 000 euros.

Comme il y a toujours de jeunes primo-accédants de 25 ans prêts à s’endetter sur 25 ans, Pierre et Julie peuvent revendre leur appartement au prix où ils l’ont acheté, 180 000 euros.

En 10 ans, ils ont remboursé 50 000 euros de capital. Après la vente, ils remboursent donc 130 000 euros à la banque, il leur en reste 50 000 + 28 000 d’apport = 78 000 euros.

Ils peuvent rembourser 1189 euros par mois et doivent emprunter 222 000 euros + frais d’agence 5% + frais de notaire 7% = 258 000 euros.

S’ils s’endettaient sur 35 ans, ce que de toute façon la banque leur refuse car ils ont déjà 35 ans, ils devraient rembourser 1250 euros par mois, c’est encore trop.

Pierre et Julie renoncent à acheter la petite maison de leurs rêves. Ou alors ils attendront leur héritage, touché à 52 ans en moyenne.

Et plein de gens seront dans leur situation : salaire décent, un peu d'épargne, un premier achat jeune avec un crédit sur 25 ans. Si ces gens-là sont hors-marché, il est évident que le marché ne peut pas tenir. Non ?

Schiff says:

“The secondary effects of the “1 out of 5” sub-prime default rate will be a chain reaction of rising interest rates and falling home prices engendering still more defaults, with the added foreclosures causing the cycle to repeat. In my opinion, when the cycle is fully played out we are more likely to see an 80% default rate rather than 20%”.

80%!?!

Kreizmar pour toucher 3600 € de droits d'auteur par an c'est que j'ai du produire quelque chose dans ma vie...
Tu reviendras quand tu en auras fait autant.



oui je le sais.



Euh là tu t'avances un peu... Je n'ai jamais dépouillé quelqu'un de quoi que se soit, ni essayé de vendre de la merde au prix du caviar...

toisson un Groisillon surmonte toutes les tempêtes !