Voici pourquoi on ne pourra pas éviter une baisse :

Vous savez tous que l'on compare sur une même durée l'évolution du prix de mobilier avec l'évolution des salaires des ménages (du coût de la vie).
Prenons un salaire de 100, un bien immobilier de 1000 en 2001
un salaire de 105 (hausse des salaires moyenne en france pour 2004 = 3%). Le bien immobilier 1150 en 2002
Un salaire de 109 le bien immo 1380 en 2003
un salaire de 113 le bien immo 1656 en 2004
un salaire de 117 bien immo 1954 en 2005
un salaire de 122 un bien immo de 2344 en 2006 ????
en 2007???

Hausse du salaire 2001-2006 : + 22%
Hausse du bien immobilier 2001-2006 : 134 %

Soit une évolution 6 fois plus importante que les salaires.
Et comme vous savez bien ce qui fait flamber les prix c'est la DEMANDE.
En d'autres termes l'argent de l'acheteur potentiel.

Vous voyez bien qu'elle se fera rare.

Cependant cet effet était compensé par des arrangements économiques.

Exemples :
- les banques ont fait passer la durée des crédits de 15 à 30 ans.
Un projet est en cours pour une demande à 50 ans. (Ce n'est pas dans notre culture de prendre une durée aussi longue... A SUIVRE)
- Les dispositifs fiscaux n'ont pas manqué pour pallier cette demande qui aurait pu se faire rare en les incitants à revenir "carotte fiscale" (il faut toujours faire attention à ce genre de dispositif car il y a toujours une contrepartie (en effet l'état ne verse pas l'argent public, sous quelque forme que ce soit, gratuitement).
Ils sont à bout ces dispositifs.

L'argent n'a jamais coûté aussi peu cher.
Seulement celui là est un paramètre TRES important à la variation des prix de l'immobilier.
En effet on parle toujours des gens qui ne pourront pas emprunter car les taux augmentent, certes. Mais il n'y a pas qu'eux, il y a ceux aussi qui disposent de l'argent mais qui souhaitent s'endetter "effet de levier" . Cet effet peut très vite disparaitre si le taux continuer d'augmenter, ce qui est fort probable (et je ne vous parle pas d'augmentation de 5 ou 6%). Actuellement, quand vous faites les calculs, le rendement d'un bien immobilier n'est pas du tout intéressant. Il a été divisé par 2 en 4 ans.


Maintenant parlons de quelques signes :

Le particulier tout seul, ne fait jamais de meilleurs affaires que les intitutionnels, que ce soit en Bourse comme dans l'immobilier. Il arrive toujours après le spectacle, pour nettoyer. C'est triste mais c'est la réalité.

Savez vous que plusieurs fonds importants se sont debarassé de leur biens immobiliers ainsi que la SG pour une grand e partie du parc immobilier.

Savez vous également pourquoi les marchés actions augmentent autant ces derniers temps, 2 raisons :

- les éventuels rapprochement qui peuvent être probables pour queques sociétés même les plus immportantes.
-les quantités importantes de disponibilités, qui n'ont pas été aussi importantes depuis plusieurs années.
Savez vous d'où proviennent elles :

- des marchés obligataires qui ne sont pas aussi intéressants que le marché actions actuellement
et devinez encore d'où
-ET OUI : désinvestissement immobilier afin de procurer une meilleure rentabilité des capitaux investis.

MAIS ATTENTION : ne cherchez pas l'exemple parmis vos voisins. Ce ne sont pas eux qui ont vendu un appart ou 2 ou meme un pavillon, et qui ont un impact important.
Eux ils auront du retard, vous les verrez dans 4 ou 5 ans se poser les questions auquelles les institutionnels ont déjà répondu et agi en conséquence.


A vous d'être très attentifs et de faire les choix qui se rapprochent au mieux de la réalité (bien sur ils peuvent comporter pas mal de parametres personnes...donc c'est au cas par cas)

Seulement j'ai donné mon point de vue et j'ai choisi ma position ainsi que mes choix financiers.

A vous de faire de même, dans un sens ou dans l'autre.
Vous savez il y aura toujours des perdants d'un côté et des gagnants de l'autre

Et pas croire ce que disait lun ancien ministre, Giroud (bien sur en rigolant) " Ce qui est fascinant, avec l'argent boursier, c'est que, lorsqu'on le perd, en cas de baisse, par exemple, il se volatilise, il ne va dans la poche de personne"

j'ai loupé la barraque que je voulais !!!! mon offre était trop basse.... Tout de façon comme le dit Phev vu que le marché va s'effondrer, je me fais pas trop de soucis, dans 6 mois je la racheterai 30 % moins cher.
Purée ça va faire 2 ans que ce topic a été créé. C long d'attendre. C pas possible il va arriver ton krach Phev ?????

j'ai loupé la barraque que je voulais !!!! mon offre était trop basse.... Tout de façon comme le dit Phev vu que le marché va s'effondrer, je me fais pas trop de soucis, dans 6 mois je la racheterai 30 % moins cher.
Purée ça va faire 2 ans que ce topic a été créé. C long d'attendre. C pas possible il va arriver ton krach Phev ?????

tendances de l'immobilier
Copyright BulleDog 2006

Tendances par l'analyse de la solvabilité


1. Immobilier service de logement ou de rémunération

L’achat immobilier peut être considéré comme un service de logement et en même temps un service de rémunération mais pas par les mêmes acteurs et pas sur les mêmes types de logements.

Service de logement = les acteurs achètent pour se loger.
Service de rémunération = les acteurs achètent pour se créer un capital rémunérateur basé sur les loyers à percevoir.

Le vrai problème de notre époque c’est l’abandon par l’état de la politique de logement au profit des acteurs privés et comme conséquence la financiarisation du logement avec les programmes de construction de logements locatifs à but de défiscalisation qui ont fait monter le prix du foncier.

Le Robien aujourd’hui représente 50% du marché du neuf en France, 72% du marché du neuf à Toulouse et 83% du marché du neuf à Montpellier.
Le logement défscalisable n’est qu’un support à un investissement pour obtenir un crédit d’impôts, sa qualité est douteuse, sa pérennité aussi.

2. Un marché de l’offre et de la demande

L’immobilier est bien entendu un marché de l’offre et de la demande qui fonctionne par à-coups.
Le marché monte tant que les acteurs sont dans une logique d’anticipations positives. C’est à dire que les acteurs pensent que les prix vont monter avec des justifications rationnelles, naïves ou irrationnelles.
La cherté du logement est liée à des déséquilibres entre offre et demande quand l’offre ne suit pas en terme de volume.

3. Des conditions favorables à la montée des prix

Les conditions de crédit, les politiques fiscales, les rétentions de foncier, les décohabitations des ménages, la spéculation sur les matières premières répercutées sur les coûts de constructions agissent directement sur les prix de vente.
Les crédits faciles et généreux accordés à tout va ont créé un embouteillage sur le marché immobilier de 2003 à 2005 et provoqué une pseudo-pénurie qui a fait monter les prix au-delà de leur progression moyenne sur le long terme .
Les banques ont joué la souplesse des prêts, risquant sur le long terme des déconvenues importantes de la part des acquéreurs.
Personne ne sait ce que sera sa situation professionnelle dans 25 ans ou 30 ans.

4. Des prix de vente écartés de leurs fondamentaux

Néanmoins, la progression des prix de vente s’arrête lorsque les équations de solvabilité ne sont plus résolues :
[Prix de l’offre] = [Capacité d’achat des ménages]

Le prix de l’offre étant lié à la quantité d’unités de logements présentes sur le marché.
La capacité d’achat des ménages étant liée à des libérations d’épargnes, au salaire des acteurs et à des emprunts contractés sur des durées allongées.
La capacité des ménages a beaucoup évolué, les apports étant de plus en plus faibles et les prêts actuels sont contractés avec des durées qui en moyenne se rapprochent de 25 ans.
Les prix sont donc éloignés des capacités propres des acteurs c’est à dire de leurs salaires et de leur épargne.

Mais cette équation va se déséquilibrer, la capacité d’achat ne pouvant plus varier de manière importante ni par la libération d’épargne antérieure, ni par une augmentation importante des salaires, ni par des conditions de crédit qui se resserrent lorsque les taux bancaires remontent. La capacité d’achat va se réduire quelque peu.

La quantité d’unités de logements sur le marché va augmenter grâce aux constructions neuves et aux réhabilitations.
L’Etat et les communes qui ont bloqué le foncier pendant des années se remettent progressivement à libérer des terres constructibles.

5. Arbitrage entre location et achat

L’ arbitrage classique ‘loyer mensuel versé à un propriétaire’ versus ‘remboursement mensuel pour capitalisation’ est depuis mi-2005 en faveur de la location en tenant compte des frais d’acte, du coût de l’assurance et du coût du crédit allongé.
Les loyers ont fortement progressé depuis 4 ans car ceux ci étaient indexés sur l’indice du coût de la construction. Cette croissance anormale des loyers a provoqué le passage à la propriété de locataires exaspérés par ces augmentations.
Depuis 2006, les loyers sont maintenant indexés essentiellement à l’inflation donc soumis à une réévaluation autour de +2% annuels pour les locataires déjà en place.
Je crains malheureusement que la hauteur des prix actuelle ne soit générée que par des anticipations de prix erronées de la part des acteurs.
Les prix de vente des logements sont écartés de leur valeur fondamentale car ces dernières années la variance annuelle des prix des logements était bien supérieure à la variance annuelle des loyers ce qui est caractéristique d’un marché déséquilibré.
Les loyers ont pris 4% en moyenne ces 4 dernières années quand les prix moyens de vente augmentaient de 15% à 20% par an.
Les prix de vente des logements + le coût du crédit + les frais d’acte représentent un nombre d’années équivalent en salaire trop important.
Dépasser l’équivalent de 7 années de salaire pour un premier logement c’est sacrifier sur d’autres postes de dépense : éducation, nourriture, mobilier, loisirs et épargne.
Or fin 2005, le nombre d’années moyen de salaire atteignait 9,1 ans pour l’achat d’une maison avec jardin en périphérie de la ville pour un couple de primos accédants en province et 11,2 ans à Paris pour un salaire moyen de 2400 euro mensuel et 20000 euro d’apport.
Soit les acteurs s’éloignent de leur lieu de travail en grevant leur budget de transport et accroissant la fatigue, soit ils achètent plus petit.
Mais même ces deux derniers artifices ont des limites.

6. Dynamique de la construction

La dynamique de la construction permet un recalage des prix mais avec un « effet retard » car les promoteurs interviennent surtout lorsque les prix sont hauts et que leurs marges sont importantes.
De plus, ce retard est imposé par des rigidités sur le foncier que les communes ne peuvent relâcher en grand nombre pour suivre la demande et par des rigidités réglementaires et des délais de traitement sur les permis de construire par exemple. Il faut 18 à 24 mois de plus pour faire la promotion et réaliser la construction d’un lotissement ou d’une résidence.
L’effet retard et la capacité à construire vont ramener les prix vers la valeur fondamentale des logements, c’est à dire la somme actualisée au taux d’inflation annuel des équivalents loyers à percevoir sur la durée moyenne des prêts (sans apport).
Dans le cas où le nombre de spéculateurs est important, le nombre d'unités construites est laregement supérieur à la demande ce qui signifie création d'une suroffre en haut de marché.

7. Décalage mesuré par rapport au fondamental

Sur un exemple qui me concerne, je calcule en moyenne aujourd’hui avec une inflation annuelle centrée autour de 2,1% et constate que les prix actuels des logements sont écartés de leur valeur fondamentale de 17%.
Avec les frais, l’assurance et la taxe foncière, l’acquisition au totale est écartée de 32% de la valeur fondamentale du logement considéré.

En fonction du nombre de logements à construire, la correction à venir sera inférieure ou égale à l’une de ces valeurs.

8. Prime de risque immobilier

La prime de risque qui qualifie un investissement locatif a tendance à se réduire pour être suffisamment concurrencée par d’autres investissements garantis (SICAV monétaires, assurance vie, fonds communs de placements garantis, parts sociétaires d’organismes mutualistes) et pire sera négative si les loyers baissent pour cause de logements locatifs sans occupants.
De même, le rendement immobilier annuel est proche de 3,5% brut aujourd’hui, hors un bon rendement immobilier doit être proche de 9% si on tient compte des frais et de l’amortissement du crédit.
Mais actuellement, ce rendement immobilier faible est leurré par les perspectives de réductions fiscales en loi de Robien.

9. Impact de la surconstruction sur les loyers

En effet si les prix de vente suivent un cycle, les loyers eux aussi sont soumis aux règles de l’offre et de la demande.
Hors, la construction réagissant avec retard, les logements chers à but locatif vont être livrés en grand nombre une fois la flambée de l’achat passée au risque de créer une suroffre locative également, faisant baisser les loyers, ce qui va pousser grand nombre de candidats à l’accession découragés par les prix de vente à rester sur le marché de la location.
Le phénomène de la prime de risque erronée est typique des hauts de marché immobilier au cours desquels les futurs propriétaires bailleurs sont trompés sur les futurs loyers à percevoir.


10. Les prix évoluent en fonction des anticipations

Mais comme le dit J.Friggit la hausse ou la baisse ne sont pas liées aux taux ni aux rapport aux nombre de ménages sinon les courbes des prix superposées aux courbes des taux ou de la construction/nombres de ménages correspondantes seraient plates. Mais ces déterminants sont les conditions nécessaires à la création des anticipations.
Les anticipations positives peuvent être parfaitement rationnelles au début de la phase de croissance comme le précise Bagehot, notamment dans le cas de changements démographiques positifs.
Des anticipations naïves peuvent être déclenchées par des erreurs sur l’estimation des prix par rapport à la valeur fondamentale des logements notamment dans le cas d'acheteurs mal informés ou immigrants.
Des anticipations irrationnelles se produisent lorsque les prix évoluent en décalage par rapport aux fondamentaux sans que rien de logique ne le justifie :
Pas de besoins supplémentaires constatés, pas d'enrichissement subit des agents, pas de facteurs de croissance démographique important sans possibilité de construction faisant évoluer les loyers de manière continue par exemple. Les acheteurs achètent parce que les prix montent et sont uniquement guidés par cette évolution (et par l'impact de l'information -la couverture médiatique par exemple).
Ces évolutions sont d'autant plus importantes en amplitude que des acteurs sont nombreux créant des bascules de prix 'numériquement inutiles' dans la balance bien que les spéculateurs et propriétaires vendeurs pris un par un peuvent gagner beaucoup à ce petit jeu.
Les prix montent en général sur des anticipations positives, mais à la limite de solvabilité, les anticipations positives s’estompent et finissent par s’inverser devant l’offre pléthorique et chère.
Une fois la baisse enclenchée et couplée à une remontée progressive et soutenue des taux bancaires, les prix s’engagent alors dans une spirale de la baisse qui est nourrie par des anticipations négatives.
En effet, comme la hausse nourrit la hausse, la baisse nourrira la baisse à son tour, les agents s’influençant mutuellement comme par imitation (Source J.Friggit).
Surveiller l’évolution des déterminants permet de définir les conditions qui vont orienter les anticipations à la hausse ou à la baisse.

Une fois que l'elastique est tendu, plus on tire dessus plus il se déforme et à un moment il se déchire pour revenir à une situation stable.
En économie c'est pareil, c'est un jeu d"équilibre, quand les équilibres sont rompus, les systèmes dérivent, se dérèglent, vacillent et partent en vrille pour ensuite retourner à leur point d'équilibre.
Plus les systèmes sont écartés de leur valeur de référence (leur fondamental) plus il reviennent brutalement à cette valeur de rappel.
J'insiste sur l'aspect systémique et carrément inévitable du phénomène de flambée immobilière.
Les agents qui s'influencent les uns les autres, à la hausse comme à la baisse vont amplifier les variations de prix, d'autant plus que historiquement l'immobilier est basé sur des mythes fortement ancrés que les cycles successifs dans le temps n'arrivent pas à effacer.
Les agents qui prennent part aux phénomènes agissent en bas de cycle de la même façon qu'en haut de cycle tant que leur capacité d'emprunt est maintenue et c'est là que les taux anormalement bas de ces dernières années, que des prêts octroyés à 110% conjugués à des durées d'emprunts longues interviennent pour solvabiliser encore plus et faire monter les prix.


11. Impact de la remontée des taux sur l’économie

La hausse des taux directeurs pour effet de casser la demande de crédit.
Si la hausse des taux est brutale, elle a pour conséquence de faire baisser le résultat des entreprises, de faire baisser les rendements des obligations et de faire chuter la valeur des actions.
La hausse des taux directeurs est économiquement un frein à la croissance et aux perspectives de dividendes des actionnaires.
Si de plus, la hausse des taux est programmée pour répondre à une inflation par exemple hausse des prix de l’énergie, alors les prix des biens manufacturés et des biens de consommation explosent, la demande s’estompe, les consommateurs se retiennent et épargnent et les stocks des entreprises augmentent. S’en suivent des plans de licenciement qui ont un impact psychologique sur la société.
C’est le ralentissement économique et si ce ralentissement est transmis à tous les secteurs, l’économie plonge vers la récession.
L’impact d’une récession sur l’économie est très marqué puisqu’il correspond à une disparition ou perte de pouvoir d’achat des acheteurs.

Lorsqu’une récession ou crise économique intervient quand les prix de l’immobilier sont hauts et décalés du pouvoir d’achat réel alors les anticipations négatives sont maximum et la baisse des prix est conséquente.

12. L’immobilier comme témoin de la santé économique

Normalement, le marché immobilier est témoin de la santé économique d’un pays ou d’une région en dehors de tout pilotage par les taux directeurs.
Lorsque l’on cherche à piloter l’économie en jouant sur les taux directeurs, on crée des chocs qui génèrent des anormalités sur les prix de l’immobilier.
Ces anormalités de prix sont des ‘factures à payer’ conséquences de l’abus de l’utilisation des leviers keynésiens.
Leur correction est douloureuse pour l’économie et pour les acquéreurs qui ont acheté en haut de marché.

13. Le rôle des tireurs de ficelle

Si les banques sont responsables des formations de bulles spéculatives ou naïves, ou de la réalisation des actes d’anticipations d’achat avec des conditions de crédit généreuses et sans rapport avec la réalité financière des acquéreurs, la presse et les médias en général sont responsables de la propagation du phénomène de flambée immobilière.
Quand les prix montent, la presse avec des titres et articles racoleurs verse l’huile sur le feu et encourage l’achat. Quand les prix freinent ou baissent, la presse amplifie la baisse par des communiqués et articles ravageurs ce qui a un effet négatif non négligeable.