[immobilier] La pierre c'est du solide !

PS13

Oui phev louer mon appart est une bonne solution , d ailleurs un investisseur était prêt à acheter mon bien dans même prendre le temps de vraiment le visiter convenablement , il sait que ça se loue dans les 900€ ...
Mais pendant ce temps là je loge ou :?:

Et si je loue pour habiter je rebalance au moins 800-900€ / mois pour avoir un truc presque correct sans avoir de retour :!:

Comme Tiflo moi aussi je ne pige pas ce que je gagnerai à louer au tarif actuel

alaisebreizh

Phev pense peut-être que louer maintenant pour appréhender la future chute immobilière te fera gagner des sous !

ZAK

oui c cela même. Phev anticipe une forte chute de l'immobilier et essaie de faire comprendre que si tu achètes qq chose maintenant t'es un blaireau car le truc que t'achètes 100 aujourd'hui il en vaudra plus que 70 dans 6 mois.
Moi je veux bien le croire mais ça fait bientôt 2 ans qu'il dit ça et le résultat des courses on le connaît tous depuis 2 ans.
Peut-être que ça va finir par arriver, le marché stagne à l'heure actuelle, on ne peut savoir de quoi demain sera fait.
Moi je pars plutôt du principe qu'à un moment il faut savoir se placer, et que si budgeterement parlant ton acquisition te mets pas le couteau sous la gorge, que t'es content d'avoir ton chez toi, fondamentalement c'est déjà pas un mauvais investissement.
D'autant plus que les cycles existent, c comme la bourse, et que si t'achètes 100 aujourd'hui que demain ça descend à 80, rien ne te dit que tu seras pas à 120 dans 5 ans.

Tiflo

on félicite Zak pour son acquisition
et nous débarquerons sous peu pour la crémaillère

ZAK

avec plaisir.... bon c pas fait encore, j'ai peur de servir de lièvre, j'ai fait une proposition un peu basse / à la demande, mais même si je suis pas un pro j'ai cru décelé dans les propos de la négociatrice qu'en face de moi les gens avaient eux le couteau sous la gorge et qu'ils leur fallaient vendre rapide. Mann kann ja nie wissen !

PS13

Bon j aime bien le post de Zak et c est en effet dans cette optique là , donc même si ça baisse tant que je peux payer mon crédit tranquillement et que c est un habitat principal je vois pas trop de risques ...
En effet il faut bien faire quelque chose on ne va pas non plus attendre des années et payer des loyer pour rien en espèrant une chute pour acheter moins cher .

ZAK

en plus quoique ça puisse valoir à l'échéance, quand tu passes ton chemin, c sympa pour tes héritiers la transmission d'une location, ça fait toujours plaisir.....

phev

PS13 a écrit:

Oui phev louer mon appart est une bonne solution

Tu n'as pas compris je n'ai jamis écrit que tu devais louer ton appartement, ce que j'essayais de te faire comprendre c'est de vendre ton appartment pour PARTIR en location...

Enfin par contre il y a quelque chose que je ne comprends pas ton appartement se loue 900 € actuellement donc il vaut à peu près 250.000 €. Pourquoi PS tu le brades à 200.000 €...
Il y a comme un problème ?

Comment se calcule la valeur d'un bien (à la louche)
Vous prenez le loyer d'un bien similaire et regardez le taux de rendement sur Paris des biens en location... Cela tourne actuellement sur paris à un pénible 3.80 % par rapport à la valeur vénale...

Donc l'appartement à PS vaut 850 *12 / 3.80 * 100 = 268.421 €.
3.80 % est aussi approximativement la valeur de l'OAT 10 ans.
La prime de risque est nulle en ce moment sur la location...

Le prix du m2 à la location se négocie actuellement entre 15 € à 22 € le mètre, suivant l'emplacement du bien, sa nature et la période de recehrche (c'est moins cher en ce moment qu'au mois de septembre)...

phev

PS13 a écrit:

d ailleurs un investisseur était prêt à acheter mon bien dans même prendre le temps de vraiment le visiter convenablement , il sait que ça se loue dans les 900€ ...

(850*12)/214000

5 % de rendement brut tu ne trouves plus cela à paris depuis au moins deux ans, tu m'étonnes qu'il était pressé de signer, c'est quasiment donné...

phev

ce n'est pas de moi mais c'est à peu près comme cela qu'il faut calculer...
ceci est valable dans le cas d'une stagnation des prix immmobilier... c'est donc encore plus vrai dans le cas d'une baisse...

Citation:

Ce petit travail a été réalisé pour une connaissance qui voulait acheter car il en avait marre de « jeter l’argent par les fenêtres » en tout cas il en avait marre qu’on lui dise ces mots.
Donc pour faire simple je vais récapituler ses données. Par conséquent toutes les données qui sont ci dessous sont réelles, celles concernant l’appartement dans lequel il est locataire ainsi que ces concernant l’appartement visité et la simulation que lui fait son établissement bancaire.

Il loue actuellement :

a) Situation actuelle : locataire 2006

60 m2
Loyer 750 € + 100 charges = 850 € CC charges comprises
Taxe habitation 600 €/an
Loyer peut être révisé tous les ans à 3% (c’est impossible mais j’ai fait large ! ! ! ! pour vous dire)

Epargne peut être placée à 3% (sans risque ! ! !)

b) situation future : propriétaire 2006

Appartement 62 m2
Prix : 190 000€
Taxe habitation : 800 €
Taxe foncière 700 €
Charges annuelles 1300 € (sans ascenseur)/an

Emprunt

Taux 5% assurance comprise
Apport 30 000 €
Frais de notaire 8 %
Durée 25 ans
Ce qui lui fait une mensualité de 1100 € (13 K€/an)

Conclusion :

Je vous mets ici la première année car le reste est long, je l’ai fait sur un tableau excel, mais je pourrais vous donner la suite si vous avez envie de savoir et n’arrivez pas à retomber dessus :

1ère année :

a) s’il reste locataire :

Il paie 850 x 12 = 10 200
+ TH 600
Soit 10 800 €

b) il devient propriétaire

Il paie TH + TF + Charges + emprunt : 800 + 700 +1 300+ 13200 = 16 000 €

A LA FIN DE LA 1ERE ANNEE EN TANT QUE :

LOCATAIRE : il possède l’apport de 30 000€ + 5 200 € (économie réalisée sur l’emprunt) = 35 200 €. A placer à 3 %
PROPRIETAIRE : il possède la valeur de l’appartement 190 000 € - 179 000 € K restant dû à la banque = 11 000€

Ce calcul je l’ai réalisé jusqu’à la dernière année de la même façon.

Au bout de 10 ans :

Le locataire possède environ 123 K€

Le propriétaire possède 86 K€

Au bout de 20 ans :

Le locataire possède environ150 K€

Le propriétaire possède 130 K€

SA REMARQUE : IL NE L’AVAIT PAS VU SOUS CET ANGLE

IL HESITE A ACQUERIR POUR L’INSTANT

Faites vos propres calculs entre la situation actuelle et votre situation future et projetez sur 20 – 25 – 30 ans avec les données réelles (prix, échéancier, taux par la banque…)

Et vous pouvez être surpris : c’est le cas de cette personne.

Bon courage à vous.

PS : N’oubliez pas qu’un locataire averti vaut mieux qu’un propriétaire ignorant.

Pour zak transmettre des liquidités c'est bien plus intéressant qu'un tas de cailloux surtout que les liquidités tu peux les transmettre de ton vivant au fur et à mesure des besoins de tes enfants...

Seul cas ou j'achèterais c'est bien de famille, là il y a de l'affectif...

PS13

C est pas si simple Phev je ne brade pas , c est un marché particulier c est dans les grandes tours du quartier chinois du 13 .
Les charges sont trés élevées , et ces temps çi ça part au mieux à 205-210 dans les tours , certains mettent des annonces à 230-240 mais ça ne se vend pas à ces prix , même un appart refait à neuf assez luxueux...
De plus ayant pris un relais je n ais pas envie d attendre x temps une éventuelle offre pour gagner 3000 de plus sans en être sûr :wink:

Sinon oui j aurai pu faire une plus value et rembourser mon crédit mais je ne vois pas en quoi je suis gagnant à foutre au moins 8-900 dans un loyer pour avoir un truc sans plus dans mon quartier (pourtant pas trés cher).

phev

Aïe dans les grandes tours en effet cela décote BEAUCOUP....

Tu as raison de vendre ces biens vont être les premiers à morfler et vont morfler beaucoup plus...

Quel était ta surface et le montant des charges à titre de renseignement... En tout cas beaucoup plus que les 50 € par mois que je prévoyais...

Houla tu avais acheté avant de vendre, tu as du avoir des sueurs froides... Ne faites jamais cela en ce moment !!!!!!

phev

ZAK a écrit:

ça y est je vais en prendre pour 20 ans, ce sera sans doute fait la semaine prochaine. J'espère.

T'a tué quelqu'un Zak pour en prendre autant ?

PS13

Oui c est pour ça que je voulais m en débarasser (en plus je connais les défauts propres à l appart) , les tours c est spécial (bruit , va et vient permanent , charges trés elevées , population particulière) donc cela vaut moins cher que des biens classiques .
La surface est de 43m2 et les charges tu peux pratiquement multiplier par 4 vu qu il y a toujours des travaux ou remises à normes ...(immeuble 1970).

J ai préféré vendre et partir dans une résidence plus classique , quitte à acheter plus cher et repayer des frais de notaires...
C est pas l opération la plus économique mais c est un choix de vie :wink:

phev a écrit:

Houla tu avais acheté avant de vendre, tu as du avoir des sueurs froides...

Bah ouai je suis pas fan des "on va essayer de ne pas perdre à domicile"

Oui un peu de stress et d ailleurs c est pas fini on en est qu au stade des compromis de vente signés ...

ZAK

phev a écrit:

ZAK a écrit:

ça y est je vais en prendre pour 20 ans, ce sera sans doute fait la semaine prochaine. J'espère.

T'a tué quelqu'un Zak pour en prendre autant ?

non sérieusement j'ai pas d'apport, ce qui fait que toute la litanie que tu as collé un peu plus haut ne tient dans mon cas plus du tout debout.........

c'est un des facteurs qu'il faut également prendre en compte : c'est bien joli de faire des comparaisons de rendement, mais je vais pas faire un prêt conso pour le placer à 20 piges....

je serais d'ailleurs content de connaître, tu dois bien avoir ça qq chose, le % de primo accedants qui ont un apport / à ceux qui n'en ont pas, enfin tu m'as compris.

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