j'ai un taux d'endettement de...............4%!

Ton post date de juin 2005 ! Bravo tu avais tout compris à l'époque...
Tu avais de plus été le premier à poster....

L'immobilier est un jeu grossièrement qui est à somme nulle...
(comme la bourse)
pour qu'il y ait un gagnant il faut qu'il y ait un perdant...

La fin de la bulle immobilière : conséquences en France et en Bretagne
lundi 25 septembre 2006

Le 15 octobre 2005, les agences immobilières ont vu leur trafic baisser brutalement ; c’était le début d’un long processus de chute du marché immobilier résidentiel français
Les causes :

Il faudrait d’abord s’interroger sur les causes de la formation d’une bulle immobilière après celle des années 1980 qui avait d’autres origines. Dans le monde entier, les liquidités sont devenues abondantes à partir du moment où les banques centrales ont abaissé leurs taux à 1%, voire moins, dans le cas du Japon. Dès lors, il devenait intéressant d’investir avec un rendement espéré de 3 ou 4% le coût de l’argent étant inférieur : à partir de 1997, fin de l’éclatement de la bulle précédente, les prix mondiaux de l’immobilier ont commencé à monter, mais pas partout uniformément. Berlin, par exemple est restée une zone de marasme. Dans la plupart des pays, les loyers qui obéissent pourtant à une autre logique, celle de l’offre et de la demande, ont suivi. Ils ont ainsi alimenté la bulle puisque, souvent, il était plus intéressant d’acheter pour soi que de louer, à condition bien entendu de faire abstraction des facteurs de risque. En France particulièrement, deux phénomènes ont amplifié la bulle :

1/ Les durées de crédits à l’acquisition, bloquées depuis longtemps à 20 ans, sont passées à 30, 35 ans, et même parfois à 40 ans, les vendeurs augmentant chaque fois leurs prix en proportion. 2/ Le deuxième phénomène est la défiscalisation en neuf : les Français étant écrasés d’impôts, tout dispositif destiné à la défiscalisation rencontre un succès pas toujours mérité ; en l’occurrence des promoteurs ont proposé en masse des appartements locatifs, mais dans des zones où le marché du locatif était absent ou rare, et à des prix élevés..

Depuis 2004, la banque centrale américaine a remonté ses taux de base et petit à petit le crédit immobilier est devenu plus cher. Les acquéreurs ayant, en France comme aux U.S.A., pris l’habitude de s’endetter au maximum, sans marge de sécurité, le marché a commencé à se désolvabiliser par le haut. Car c’est la crainte de l’inflation qui incite les banques centrales à relever leurs taux, pour éviter toute surchauffe de l’économie. Or, l’inflation repart légèrement aux U.S.A. et la concurrence de la Chine ou de l’Inde supposée faire baisser les prix, en réalité, fait monter la consommation d’énergie et de matières premières et la renchérit. Même si les banques centrales font des pauses les taux d’intérêts n’ont donc pas fini d’augmenter et de peser sur les prix de l’immobilier résidentiel. Auparavant, on extournait l’incidence « pétrole » de l’inflation, car on la considérait comme ponctuelle et variable, pour trouver l’inflation réelle ou « sous-jacente ». Mais aujourd’hui, on considère de plus en plus que le pétrole et le gaz sont des ressources limitées dont les prix augmentent durablement. Il y a donc de moins en moins de raison de les extourner et ceci n’est pas encourageant pour la baisse des taux.

Le déroulement du phénomène :

Dans l’immobilier ancien, donc non défiscalisé, le phénomène va se dérouler en trois phases : Une première phase, que nous vivons actuellement, de blocage. Les vendeurs ne veulent pas admettre la réalité et ne baissent pas leurs prix, quitte à devoir baisser de 40% dans trois ans au lieu de 5% aujourd’hui. N’oublions pas que les français figurent parmi les pires financiers du monde, se jetant actuellement sur les actions alors que le CAC est à 5 000 points, alors qu’ils n’en voulaient pas quand le CAC était à 2 500 points. De même pour l’immobilier dont personne ne voulait en 1 997 mais sur lequel on se ruait en 2 004 quand les prix avaient triplé. Aujourd’hui le marché immobilier du neuf a baissé de 7,60 % entre le 2ème trimestre 2 005 et le 2ème trimestre 2 006 (dont 22% pour les maisons individuelles). Certains marchés sont toutefois touchés avec retard : la résidence secondaire, Paris intra-muros...Mais les biens présentant des défauts sont irrémédiablement laissés de côté. Lors de la 2ème phase, les vendeurs contraints de vendre doivent baisser leurs prix et s’adapter au marché : ce sont les cas de décès, de divorces, de promoteurs devant écouler leurs stocks avant d’être rattrapés par les frais financiers. La 3ème phase est celle de la panique : les vendeurs comprennent, mais trop tard, ce qui se passe et anticipent les baisses de prix ;

Les conséquences :

Outre les conséquences sur les opérateurs immobiliers eux-mêmes, cette situation aura des répercussions sur la vie économique. Tout d’abord, aux Etats-Unis comme en France, se sentant rassurés par la valorisation de leur patrimoine immobilier, les propriétaires ont été enclins à consommer plus ; c’est la consommation qui tire la croissance aux U.S.A., c’est elle qui masque le déclin en France. Cette consommation s’est souvent faite à partir de crédits gagés sur un patrimoine immobilier désormais surévalué ou fluctuant. Il ne faut pas que les emprunteurs deviennent chômeurs, ou aient le moindre accident... Pour l’économie française, où les investissements des entreprises sont atones, où le commerce extérieur est déficitaire, la consommation était le dernier rempart contre la récession. Le risque pour la France est aussi de perdre le seul secteur qui embauche et masque le déclin industriel. Car, sauf en investissement, le bâtiment ne se délocalise pas.

Pour la Bretagne :

Certains Bretons risquent d’être personnellement concernés par cette situation. D’autres vont voir, une fois disparue la bulle qui masquait les problèmes de l’économie française, où l’appartenance à l’hexagone les entraîne. Des Bretons avaient manifesté contre la hausse des prix de l’immobilier provoquée, selon eux, par des acquéreurs anglais. On voit mal pourquoi des investisseurs anglais seraient nuisibles, au contraire des Français eux qui seraient souhaités ; le phénomène était limité à 2 500 maisons. Il y a aujourd’hui reflux. Les Bretons n’ont pas de pouvoir sur la conjoncture mondiale. Mais la situation plus lisible qui se profile leur permettra sans doute de mieux comprendre le déclin de l’hexagone et d’en tirer les conséquences.

La Commission d’Etudes Economiques du Parti Breton

"La semaine économique d’Hervé Nathan (18-24 septembre)"


Le 25 septembre 2006 par bigus19
Les prix de l'immobilier ont progressé de 117% entre 1997 et 2005. Est-ce à dire que tous les propriétaires profitent de cette hausse? Certainement pas ceux qui sont propriétaires de leur logement, car s'ils vendent, il faudra qu'ils se relogent, au prix fort (achat ou location); c'est donc une plus-value illusoire. Pour eux, une seule façon de concrétiser une plus-value : devenir SDF ou dans le pire des cas : mourir!

une réflexion qui n'est pas dénouée de tout fondement.

Immobilier : le meilleur taux n'est pas celui qu'on croit

Quand les taux d'intérêt se maintenaient à des niveaux historiquement bas, certains acteurs de la filière immobilière se croyaient autorisés à marteler qu'il n'avait jamais été aussi avantageux d'acquérir un logement. Et puis quand les taux ont fait mine de remonter, les mêmes ont exhorté d'acheter avant que le coût des emprunts ne devienne trop lourd à supporter. Comme si l'équation d'un investissement dans la pierre se limitait à la seule partie du coût du crédit ! Bien évidemment, il faut aussi composer avec l'évolution du prix du mètre carré. Or celui-ci a tellement décollé ces dernières années qu'il a largement effacé le discount procuré par la baisse des taux. La preuve, cette démonstration implacable de Cafpi, le partenaire privilégié des " Echos week-end " sur le front des taux. Nos correspondants ont puisé dans leurs statistiques sur six ans.

Horreur ! Alors que, depuis l'an 2000, le prix de la pierre dans l'ancien a bondi de 85 %, le coût des intérêts a, lui, été multiplié par deux !

Autrement dit, dans un grand nombre de cas, il était faux d'affirmer que la baisse des taux avait compensé la hausse des prix. Ainsi, en 2000, les taux d'intérêt des crédits à taux fixe sur quinze ans s'établissaient à 6 %, contre 3,75 % au début de l'été. Soit une baisse formidable de 38 %. Las, dans le même temps, les salaires moyens des cadres n'ont pas tellement évolué. Pour un couple qui gagnait 4.500 euros il y a six ans, les statistiques du ministère de l'Emploi considèrent que l'équivalent de rémunération s'établit aujourd'hui à 5.175 euros.

Or, comme il faut bien rester dans la limite d'un endettement qui n'excède pas 30 %, le ménage qui pouvait supporter en 2000 des mensualités de 1.350 euros peut désormais consentir de sortir 1.550 euros par mois.

Dans le même temps, le prix du mètre carré a tellement flambé partout en France qu'un appartement de 52 m2 qui valait 160.000 euros il y a six ans se négocie désormais 300.000 euros. Pour entrer dans les lieux, alors que les mensualités ne peuvent pas dépasser 1.550 euros, la seule solution consiste à étirer le prêt. Bref, à le rembourser non plus sur quinze mais sur vingt-cinq ans. Mais, dans ces conditions, le coût des intérêts double. Ces derniers passent de 83.030 euros à 162.690 euros.

Selon Philippe Taboret, directeur du marketing de Cafpi, cette démonstration est généralisable à tout l'ancien. En revanche, dans le neuf, il est encore possible de trouver des exceptions. Pour la bonne raison que ce segment du marché a moins augmenté. Certes, il partait de plus haut, mais sa hausse de 47 %, contre 85 % pour l'ancien, rend supportable des financements sur 17 ans. C'est quand même moins lourd que 25 ans.

En fait, de nombreux couples ont pris conscience de ces écueils. C'est pourquoi ils s'excluent d'eux-mêmes de la primoaccession. " Or l'immobilier est un marché de rotation ", rappelle Philippe Taboret. Du coup, indépendamment de l'évolution des taux, la machine à augmenter les prix pourrait bien s'enrayer faute de candidats pour l'alimenter.

Les professionnels redoutent d'ailleurs si fort cette éventualité qu'ils ont usé de toute leur influence pour faire voter le principe du Borloo populaire. Il s'agissait de relayer le puissant moteur qu'avait été l'incitation Robien. Mais jusqu'où la perfusion de la défiscalisation peut-elle soutenir un organisme ?

Cela dit, la conjoncture est une chose, la nécessité de se loger en est une autre. La conjoncture ne doit pas être l'unique critère dans la prise de décision. Dès lors que l'on est sûr de sa vie professionnelle ou conjugale, c'est toujours le bon moment d'acheter. Mais, pour ceux qui sont sensibles à l'idée de réaliser une bonne affaire, ce serait un contre-sens de se laisser éblouir par les taux. Ces derniers ne représentent qu'une partie de l'équation, et une partie seulement.

Endetté pour 259 mois !
C'est, en moyenne, ce qui guette un candidat à l'accession. Soit 21 ans et 7 mois...

Selon l'indicateur Crédit Foncier-Essec du 1er semestre 2006, devenir propriétaire pour la première fois n'a jamais été aussi contraignant...

Toujours plus !
La durée moyenne des prêts contractés par les primo-accédants n'en finit plus de grimper : elle s'établit désormais à 21 ans et 7 mois, contre 20 ans et 8 mois au 2ème semestre 2005 et 20 ans début 2005. Soit une augmentation moyenne de 19 mois par prêt en un an ! Dans le même temps, les mensualités augmentent : le taux d'effort (part du revenu consacrée au remboursement du crédit) grimpe encore, passant de 27,9 à 28,5%.

Toujours plus petit...
Cet effort grandissant des primo-accédants leur permet à peine de stabiliser leur capacité d'achat moyenne. Au 1er trimestre, elle s'élevait à 48,8m², contre 48,4m² au trimestre précédent. Soit encore plus de 10 m² perdus depuis le début du millénaire (59m² au 1er semestre 2000) ! Et même en portant leur taux d'effort à 35%, soit le grand maximum accepté par les banques, ils ne pourraient plus acquérir que 14 m² supplémentaires, contre 16,2m² fin 2005. Autrement dit, la saturation approche...

Tout le monde est logé à la même enseigne
Sans surprise, "l'Ile-de-France reste la région où la capacité d'achat est la plus faible avec 40,9m² sur les douze derniers mois" (-3,3%), note l'étude. Dans le détail, les ménages parisiens ne peuvent plus s'offrir que 27,5m², tandis que leurs voisins de la grande couronne (Seine-et-Marne, Val-d'Oise et Essonne) obtiennent plus de 60m².

En régions, la situation n'est guère plus brillante : un ménage de PACA n'aura droit qu'à 42,7m² (-4,4%), son voisin du Languedoc-Roussillon à 52,8m² (-3,4%) et celui de Rhône-Alpes à 59,1m² (-4,4%). Sur les grandes agglomérations (hors Paris), il faut tabler sur environ 60m² à Lille, Strasbourg et Bordeaux, 54m² à Nantes, Lyon et Toulouse, mais à peine 45,7m² à Marseille et 34,9m² à Nice...

Verra-t-on le bout du tunnel ?
Quelques signes d'espoir pour les futurs accédants à la propriété : la capacité d'achat moyenne a augmenté dans 2 régions, Poitou-Charentes et Franche-Comté, respectivement de 0,2 et 0,4%... Et à Paris, elle ne recule que de 2,6% (contre -3,3% en Ile-de-France) "en raison d'un ralentissement de la hausse des prix". Par ailleurs, les couples avec deux enfants sauvent leur capacité d'achat en raison du nouveau prêt à taux zéro. Voilà pour les rares bonnes nouvelles sur le front de la primo-accession...

Alors pour ceux qui me prennent pour un mytho!!!!!!!
Lorsque vous aurez le quart de ceci( location-brest.monsite.orange.fr) en partant de rien, alors peut être j'auras un minimum de respect.
alors les jaloux, je crois que je vais encore faire plus d'envieux