Plusieurs économistes annoncent un ralentissement, voire le retournement du marché de l'immobilier résidentiel dans les prochains mois. Christian Noyer, directeur de la Banque de France, déclarait ainsi, le 4 septembre sur LCI : " Il existe des signes d'un ralentissement immobilier (...), ce qui est une bonne chose car la capacité d'achat des ménages s'est beaucoup réduite."

Jean-Michel Cuch, directeur des études du Crédit foncier, partage ce diagnostic : " Qu'il s'agisse d'accession à la propriété et, encore plus nettement, de location, le marché s'essouffle. Le nombre de transactions dans le neuf et l'ancien plafonne, comme à Lyon, Chambéry, Montpellier ou Toulon, et les prix stagnent, voire baissent localement, comme dans le Nord - Pas-de-Calais ou le nord-est et l'ouest de l'Ile-de-France", observe-t-il.

Pour Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas, "la baisse des taux des crédits est stoppée et même contrariée ; la solvabilité des ménages se dégrade au rythme de 6 % à 7 % par an ; le stock des appartements neufs, chez les promoteurs, comme celui des mandats de vente, chez les agents immobiliers, augmente. Il n'existe donc plus aucun facteur objectif de hausse si ce n'est psychologique et la mauvaise perception du marché par les ménages, qui s'imaginent que les prix sont toujours à la hausse et l'alimentent".

C'est la définition même de la bulle : une hausse des prix sans autre raison que la croyance qu'elle doit avoir lieu. M. Quignon ne précise pas le calendrier du retournement du marché tandis qu'André Babeau, du BIPE, société de conseil en stratégie, en annonce un dans une étude publiée lundi 11 septembre : "Les prix sur le marché résidentiel devraient diminuer d'environ 3,5 % en 2007 et autour de 2,5 % l'année suivante, avant de se stabiliser en 2009 et de redémarrer progressivement en 2011."

Si le logement freine, l'immobilier d'entreprise suit, lui, un mouvement inverse, avec une reprise des transactions. Selon le cabinet CB Richard Ellis, le volume des surfaces prises à bail en Ile-de-France atteint, sur les neuf premiers mois de 2006, 1,76 million de mètres carrés, soit 25 % de plus qu'en 2005.

"On s'achemine vers un record de près de 2,5 millions de mètres carrés loués, mieux qu'en l'an 2000", se félicite Laurent Lehmann, directeur général adjoint de CB Richard Ellis. Les entreprises sont à la recherche de locaux neufs ou restructurés, situés dans les sites attractifs, comme le centre de Paris ou la Défense, au détriment de l'est de la capitale.

Le taux de vacance fléchit donc légèrement, passant, pour l'Ile-de-France, de 5,8 % à 4,9 %, en un an, de septembre à septembre, sauf dans la banlieue est, où il remonte de 9 % à 9,8 %. Les loyers se stabilisent, avec une moyenne de 303 euros par m2 et par an, hors taxes et charges, contre 299 euros un an auparavant. "Cette reprise paraît toutefois fragile car la création d'emplois tertiaires, véritable moteur de l'immobilier d'entreprise, reste assez faible dans la région", souligne M. Cuch.

L'afflux de capitaux sur les actifs immobiliers de toutes sortes ne se tarit pas et fait monter les prix de vente. CB Richard Ellis évalue à 28 milliards d'euros les sommes investies en 2006 (16 milliards en 2005). " Il ne s'agit plus d'immeubles mais de portefeuilles d'immeubles, avec des actifs de plus en plus diversifiés : bureaux, entrepôts, commerces mais aussi maisons de retraite, hôtels et même stades."

L'espagnol Testa, filiale de Sacyr, a acheté la Tour Adria, à la Défense, à la Deutsche Bank, pour 560 millions d'euros ; Gecina, détenu par l'espagnol Metrovacesa, a acquis, le 11 septembre, pour 563 millions d'euros, les 28 cliniques de la Générale de Santé ; la foncière Mines de la Lucette, dont Morgan Stanley est l'actionnaire de référence, a mis la main sur le patrimoine parisien du fonds immobilier allemand KanAm, pour 1,177 milliard d'euros... L'inflation des prix de vente fait mécaniquement baisser les rendements locatifs, qui ont chuté à 4,25 %, à Paris.
Martine Picouët et Isabelle Rey-Lefebvre
Article paru dans l'édition du 13.09.06

Le Télégramme : Bulle et pertes
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Campagne. Le nouveau ghetto ?

L'urbanisation, c'est avant tout l'affaire des communes. Dans ce domaine, la Région ne dispose que d'un maigre levier, le fonds « Eco-Faur » qui subventionne les lotissements communaux.
Mais ces aides ne pèsent pas bien lourd, face aux enjeux financiers de l'immobilier. Alors, faute de pouvoir agir, le Conseil régional veut faire oeuvre pédagogique auprès des élus locaux. Pour les convaincre de la nécessité de prendre en compte les risques d'un étalement urbain anarchique, elle a récemment réuni des experts en aménagement et des témoins-acteurs d'opérations exemplaires.

Catastrophes en vue

Xavier Malverti, l'architecte parisien chargé de l'animation de la réunion, brosse le noir tableau des drames qui se profilent à l'horizon, et tord le cou au « rêve fantasmé » de la maison individuelle, avec son bout de jardin, sa balançoire et son garage-atelier de bricolage. Pour des raisons liées à la disponibilité du foncier et au prix du terrain, beaucoup de candidats à l'accession s'éloignent des villes. Tout cela serait bien joli, s'il n'y avait un prix à payer. Un prix énorme, que l'architecte décortique en attribuant à chacun la part de facture qui lui pend au bout du nez. D'abord, le coût social : moins leurs revenus sont élevés, plus les bâtisseurs de pavillon doivent s'éloigner des villes. Résultat : une « ghettoïsation horizontale » avec, à terme, des conséquences comparables à celle des banlieues. Ensuite, le coût environnemental. Plus d'éloignement, c'est plus de pollution liée au transport individuel. Plus de surface bâtie, c'est plus d'imperméabilisation des sols, plus de ruissellement et une altération de la qualité et de la ressource en eau. Plus de pavillons, c'est plus d'énergie
Et puis, il y a le coût pour les collectivités locales. « Le lotissement, c'est cher en voirie, en réseaux, en assainissement. » L'explosion démographique des villages entraîne aussi des besoins d'équipement en services de proximité. Conséquence : « un alourdissement de la fiscalité dont on ne mesure pas encore les effets sur le long terme. »

« Attention aux pertes »

Enfin, Xavier Malverti veut effrayer les jeunes candidats à l'accession rurbaine qui investissent dans leur premier logement : « Le pavillon dans un village, ça ne convient plus quand les enfants sont en âge d'aller au lycée. Aujourd'hui, le parcours immobilier des familles est fait de reventes, mais attention aux pertes ! Nous sommes dans une bulle immobilière qui peut exploser à tout moment et faire chuter les prix. Les premières victimes seront ces pavillons de lotissement, loin des services et des équipements où il faut deux voire trois voitures par foyer. » Alors qui achètera ? Peut-être personne, « comme aux Etats-Unis, dans ces lotissements abandonnés », prévoit l'architecte de mauvais augure en agitant le spectre des villes-fantômes désertées par ceux qui y ont tout perdu.