Les taux remontant de manière significative

This is the biggest housing slump in the last four or five decades: every housing indictor is in free fall, including now housing prices," Roubini said. The decline in investment in the housing sector will exceed the drop in investment when the Nasdaq collapsed in 2000 and 2001, he said.
And the impact of the bursting of the bubble will affect every household in America, not just the few people who owned significant shares in technology companies during the dot-com boom, he said. Prices are falling even in the Midwest, which never experienced a bubble, "a scary signal" of how much pain the drop in household wealth could cause.
Roubini is a professor of economics at New York University and was a senior economist in the White House and the Treasury Department in the late 1990s. His firm focuses largely on global macroeconomics.

A déplacer sur « Radio/Television ».

Sujet : immobilier et pouvoir d’achat.

Entendu sur France Inter ce matin, dans le « 7/9 », questions des auditeurs à Patrick Devedjian (conseiller politique de Sarkozy).
Résumé : pour Devedjian, le pouvoir d’achat immo a progressé ! (surtout si on a DEJA acheté, il y a 11 ans par exemple).

Voici la retranscription :
(Encore écoutable ici :
http://www.radiofrance.fr/chaines/franc ... /index.php
et cliquer sur « Radiocom c’est vous » et aller à 2 mn 46 sec).


Journaliste (Patrick Boyer) : Hervé nous appelle du Vaucluse, bonjour Hervé.

Hervé : Bonjour à vous.

Journaliste : Bienvenue sur l’antenne de France Inter.

Hervé : Voilà, j’ai acheté il y a 11 ans un terrain. J’y ai fait bâtir une maison. J’avais un apport personnel que j’ai complété par un prêt qui s’étale sur 20 ans. Si aujourd’hui je voulais faire exactement la même opération au même endroit, avec la même maison, il me faudrait un crédit de 90 ans. Est-ce que vous pouvez dire que le pouvoir d’achat progresse positivement ?

Patrick Boyer annonce : Patrick Devedjian.

Patrick Devedjian (très hésitant !) : ….jjjje c’ bah y, y… le pouvoir d’achat, euh, il a quand même progressé, oui euh, favorablement. Depuis… même, il s’est, votre terrain il a surtout pris d’la valeur, euh… c’est c’que vous oubliez d’dire, euh… c’est pas seulement v… euh… le… vot’ pouvoir d’achat qui se serait dégradé. C’est que le bien que vous aaaa...veeez… acquis a pris de la valeur et il vous a enrichi, de c’point de vue-là.
[/b]

L’effondrement de l’immobilier américain fait craindre un krach.

The Observer, dimanche 27 août 2006.

Les économistes lancent une mise en garde : le repli du marché de l’immobilier américain va obliger les entreprises à supprimer 73 000 emplois par mois l’an prochain, et pourrait causer plus de tort à l’économie mondiale que l’éclatement de la bulle Internet.

Après les statistiques officielles indiquant que le nombre de ventes de logements neufs pour le mois de juillet était de 22 pourcent inférieur à celui de l’an passé, alors que les prix demeurent quasiment inchangés, on craint de plus en plus que le ralentissement immobilier « maîtrisé » prédit par la Réserve Fédérale ne s’avère être un krach en bonne et due forme.

« De fait, la situation semble se dégrader rapidement. Il peut sembler exagéré de parler de chute libre, cependant il me semble qu’en l’occurrence c’est le terme adéquat, » a déclaré Paul Ashworth, expert en économie américaine du cabinet Capital Economics.

Les prix de l’immobilier ont augmenté de dizaines de pourcent au cours de ces dernières années, représentant une véritable manne pour les propriétaires et provoquant une vague d’investissements dans la construction en neuf. Cependant, les logements neufs invendus sont aujourd’hui plus nombreux qu’ils ne l’ont été ces dix dernières années.

Ashworth pense que 30 pourcent de la totalité (1,4 millions) des emplois créés depuis la fin de la récession de 2001 concerne des secteurs liés à la croissance rapide du marché immobilier, du bâtiment aux magasins de bricolage. Comme le boom s’essouffle, Capital Economics prévoit la perte de 73 000 emplois par mois.

Ce mois-ci, la Réserve Fédérale a laissé les taux d’intérêt inchangés pour la première fois depuis 18 réunions, son président Ben Bernanke ayant mesuré les risques d’inflation et de ralentissement de la croissance que pose la crise du marché immobilier, depuis longtemps attendue.

Stephen Roach, premier économiste de Morgan Stanley, prévoit que le ralentissement de l’immobilier coûtera au minimum deux points à la croissance du PNB américain l’an prochain, ce qui conduira le pays dangereusement près de la récession, tandis que les dépenses pour le bâtiment se réduisent comme peau de chagrin et que les propriétaires perdent le capiton de richesse supplémentaire résultat d’une croissance rapide des prix.

« L’économie des États-Unis est liée à la richesse individuelle, par conséquent l’éclatement d’une nouvelle grosse bulle financière risque fort d’entraîner de très graves conséquences, » a-t-il affirmé, ajoutant qu’il fallait faire attention car, compte tenu des déséquilibres fiscaux et commerciaux américains plus marqués qu’il y a cinq ans, les retombées au niveau global risquent d’être plus graves que celles de l’éclatement de la bulle Internet. « Un éclatement de la bulle immobilière présente également des risques très sérieux pour les partenaires économiques des États-Unis et pour le reste d’une économie mondiale dont les acteurs sont de plus en plus interdépendants, » a-t-il ajouté.

Ces craintes concernant le fragile secteur immobilier américain surgissent au moment où, en Grande-Bretagne, les analystes se demandent si la hausse des taux d’intérêts décidée ce mois-ci va porter atteinte aux prix de l’immobilier britannique. Demain, le site internet Hometrack spécialisé dans l’immobilier publiera une mise en garde : l’augmentation du coût des prêts immobiliers aura raison du prétendu « mini-boom » qui a maintenu l’optimisme du marché à Londres au cours des récents mois.

Fionnuala Earley, économiste du groupe Nationwide, dit qu’à son avis le marché pourra survivre à la hausse des taux, mais qu’elle s’attend à un ralentissement en fin d’année. « Je m’appuie sur les facteurs suivants : les chiffres des achats en vue d’une location sont encourageants, et ceux de l’immigration laissent à penser qu’il y aura des demandes de location, il faudra donc offrir des logements, » a-t-elle dit. « Mais si le CPM (Comité de la Politique Monétaire de la Banque d’Angleterre ndlt) augmente les taux d’intérêt, cela constitue un avertissement, et les gens vont y réfléchir à deux fois avant d’agir et de beaucoup s’avancer. »

Heather Stewart pour The Observer.

Pop Goes the Bubble!
The Great Housing Crash of '07

By MIKE WHITNEY

This month's figures prove that the so-called "housing bubble" is not only real, but that its cratering faster than anyone had realized. As the UK Guardian reported just yesterday, "the orderly housing slowdown predicted by the Federal Reserve will (soon) become a full-blown crash".

All the indicators are now pointing in the wrong direction. Consumer confidence is down, inventory is at a 10 year high, and the number of homes sold in July was 22% lower than last year. As Paul Ashworth, chief economist at Capital Economics said, "Things seem to be getting worse very quickly. Freefall is a strong word, but I think it's the right one to use here." (UK Guardian)

The housing bubble is a $10 trillion equity balloon that will explode sometime in 2007 when more than $1 trillion in no-interest, no down payment, adjustable-rate mortgages (ARMs) reset; setting the stage for massive home devaluation, foreclosures and unemployment. ("By some estimates housing activity has accounted for 40% of all the jobs created since 2001". Times Online) July's plunging sales are just the first sign of a major slowdown. The worst is yet to come.

The blame for this rapidly-approaching meltdown lies entirely with the Federal Reserve, the privately-owned collection of 10 central banks who cooked up a way to shift wealth from one class to another through low interest rates.

Sound crazy?

Well, just as high interest rates cause the economy to slow down; low interest rates have the exact opposite effect by stimulating the economy through increased spending. It's all pretty clear-cut.

When the stock market nose-dived in 2000 the Fed lowered rates 17 times to an unbelievable 1% to keep the economy sputtering-along while the Bush administration dragged the country to war, gave away $450 billion a year in tax cuts, and awarded zillions in no bid contracts to their friends in big business. All tolled, the Bush-handouts amounted to roughly $3 trillion dollars, the largest heist in history, and it was carried out under the nose of the snoozing American public.

At the same time, America's debts and deficits have continued to mushroom behind the smokescreen of low interest rates.

Rather than face the recession which should have followed stock market crash, the Fed chose to increase the money supply (which doubled in the last 7 years) and lower the qualifications for getting mortgages. (I read recently that 90% of first time home buyers not only lie on their mortgage applications, but that 50% of them say that they earn TWICE as much as they really do. The applications are not cross-checked with IRS statements) Now, tens of thousands of Americans live in $400,000 and $500,000 homes without a penny of equity in them and with loans that are timed to increase dramatically in 2007. (Many of the monthly payments will double)

So, how can we blame the Fed for the reckless and irresponsible behavior of the average homeowner?

Well, because they knew the effects of their "cheap money" policy every step of the way.

First of all, the Fed knew exactly where the money was going. Greenspan endorsed the shabby new lending-regime which put hundreds of billions of dollars in the hands of people who never should have qualified for mortgages. They were set up to fail just like the victims in the stock market scam who kept dumping their life savings in the NASDAQ when PE's were shooting through the stratosphere.

Secondly, the Fed knew that wages had actually regressed (2.3%) since Bush took office, so they knew that the soaring value of real estate was entirely predicated on debt not real wealth. In other words, home values increased because of the availability of cheap money which inevitably creates a buying-frenzy. It had nothing to do with real demand or growth in wages.

And, thirdly, according to the Fed's own figures, "the total amount of residential housing wealth in the US just about doubled between 1999 and 2006"up from $10.4 trillion to $20.4 trillion". Times Online.

UP $10 TRILLION IN 7 YEARS! That is the very definition of a humongous, economy-killing equity monster. In other words, the Fed knew the ACTUAL SIZE OF THE BUBBLE and chose to steer it towards the nearest iceberg without warning the public.

This is what Greenspan called "a little froth".

There is no real growth in the American economy. Figure it out. Last year Americans saved less than 0% of their net earnings while they borrowed a whopping $600 billion from their home equity to piss-away on a consumer spending-spree. Once home prices begin to retreat, that $600 billion will evaporate, real GDP will shrivel, and the economy will begin flat-lining. (Consumer spending is 70% of GDP)

The Federal Reserve's plan is so simple; we shouldn't dignify it by calling it a conspiracy. It's merely a matter of hypnotizing the masses with low interest rates while trillions of dollars of real wealth is diverted to corporate big-wigs and American plutocrats.

It might not be rocket science, but it worked like a charm.

Now, the trap-door has been sprung; the country is dead-broke and all the levers are in place for a police state. As the housing-balloon slowly limps towards earth, the new Halliburton detention centers are up and running, the National Guard is in Rummy's control, the Feds are able to listen-in on every phone call we make.

The noose is beginning to tighten.

New Orleans was just a dress rehearsal for the new world order; 300,000 million Americans reduced to grinding poverty while the economy explodes into sheets of flames.

Mike Whitney lives in Washington state. He can be reached at: fergiewhitney@msn.com

Rrrrouuuu, rrrrouuuu,.... Rrrouuuuu, rrroouuuu....

Ça se calme…Profitez-en!par Corinne Scemama

En 2006, le marché immobilier a poursuivi sa décrue. Presque dix ans après le début de la flambée, l'accalmie est enfin au rendez-vous. Et, aujourd'hui, c'est la quasi-totalité des régions qui sont concernées par le ralentissement de la hausse des prix. A travers 500 villes étudiées à la loupe par le Conseil supérieur du notariat, L'Express vous propose de faire le tour de France des maisons et des appartements neufs ou anciens. Afin de pouvoir vous lancer, en toute connaissance de cause, dans la recherche du logement de vos rêves, de le négocier sans vous tromper. Et de profiter d'une conjoncture désormais plus favorable à l'acheteur.

Soixante-sept visites, cinq mois de mise en vente et une grosse négociation. Ce propriétaire d'un bel appartement familial de 95 m2, pourtant idéalement situé rue du Docteur-Blanche (XVIe arrondissement de Paris), a dû, pour pouvoir s'en défaire, baisser son prix de 690 000 à 615 000 €, soit un rabais de 75 000 €! Et encore, le vendeur un peu trop gourmand peut s'estimer heureux, car certains logements ne sont même plus visités. Comme ce 3-pièces plein de charme avec ses colombages, mais nichant au cœur des Halles, quartier réputé bruyant et peu sûr.

Aujourd'hui, après la flambée qui a fait grimper les prix de 120% en près de dix ans, les acheteurs hésitent plus que jamais avant de s'engager. Et cela se voit. En 2006, en effet, le ralentissement se poursuit: les acquéreurs sont moins nombreux, les délais de vente s'allongent et, malgré des périodes d'embellie, la décélération de la hausse des prix continue. Selon la Fnaim, ces derniers n'ont augmenté, en moyenne, que de 9% en juin dernier, contre 17% il y a deux ans. Un ralentissement qui ne touche plus seulement l'Ile-de-France et les grandes métropoles, mais également les régions les moins chères, comme celles de l'ouest du pays, qui finissent par sérieusement rattraper leur retard. Et si le marché a «beaucoup mieux résisté que prévu», souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-Nanterre, porté par une demande structurelle forte (démographie, décohabitation et déficit de construction), les signes de tassement se multiplient, confirmant l'atterrissage du secteur.

Le marché immobilier n'est plus à un rebondissement près. Cette année, en effet, alors que les prix poursuivaient lentement leur décrue commencée il y a deux ans, on a assisté à «un ralentissement du ralentissement de la hausse», selon l'expression de Michel Mouillart. La tendance, qui a surpris tous les professionnels, s'explique en grande partie par l'avènement d'une nouvelle clientèle, remplaçant celle qui a dû renoncer à l'achat. Il n'y a pas de secret: ce sont le plus souvent des ménages déjà propriétaires de leur logement qui «ont entretenu le marché en gérant activement leur patrimoine et en provoquant une rotation plus rapide des biens», explique Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Autre phénomène: en 2006, beaucoup de jeunes ont profité de la solidarité intergénérationnelle pour devenir propriétaires. En Ile-de-France, les moins de 30 ans représentent actuellement 25% de la clientèle contre 22% il y a cinq ans, selon une étude récente de la Chambre des notaires de Paris. Dernière catégorie d'acquéreurs actifs: ceux qui, disposant de peu d'apport, s'entêtent malgré tout à racler leurs fonds de tiroir au centime d'euro près pour réaliser leur rêve. «Ils acceptent parfois de payer des prix disproportionnés par rapport à leurs revenus», regrette Emmanuel Ducasse, du Crédit foncier de France. Ces accros à l'accession exploitent au maximum l'allongement de la durée du crédit - passé, en moins de sept ans, de quinze à vingt, voire à vingt-cinq ans - qui reste «le seul facteur susceptible de leur donner encore un peu de souplesse», souligne Didier Blot, responsable des agences parisiennes du groupe Foncia.
Seulement, «aujourd'hui, estime François Drouin, président du Crédit foncier de France, nous arrivons aux limites de l'exercice. Et nous sommes parfois contraints de refuser des prêts. Ce qui n'était presque jamais le cas il y a deux ans». En réalité, malgré les apparences, la solvabilité de la majorité des ménages ne cesse de se dégrader, avec «des remboursements correspondant à 30% en moyenne (quelquefois même 35%) des revenus, contre 25% il y a quelques années», calcule Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. Selon l'indicateur Crédit foncier-Essec, la capacité d'achat dans l'ancien des ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété a fortement diminué, passant de 83 m2 en 2000 à 65 m2 en 2005. Ce n'est donc pas très étonnant que le nombre total de primo-accédants, malgré le succès du prêt à taux zéro - passé en un an de 20 000 contrats à 120 000 dans l'ancien - a continué à s'effondrer en 2006. Une tendance qui a peu de chances de s'inverser: il n'existe, en effet, presque plus d'îlots préservés par la hausse des prix. Le mouvement d'éloignement des familles en quête de logements moins onéreux s'est en effet poursuivi à marche forcée ces dernières années, créant une nouvelle population, les «sans domicile proche», selon l'expression de Bernard Cadeau, président d'Orpi. Mais la prospection est terminée et les prix de la périphérie des villes ont tellement augmenté qu'ils ont presque rattrapé les quartiers du centre. Les ménages modestes n'ont plus qu'à renoncer à devenir propriétaires.

Dans les agences, c'est très net: les acquéreurs sont moins nombreux. «Nous avons constaté une chute de 50% du nombre de nos contacts», reconnaît Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau, spécialisé dans le haut de gamme. Un chiffre qui se retrouve aussi bien à Paris qu'en province, où les prix ont parfois été multipliés par 2, 3 ou 4. Voire plus. «Un 100-m2 à Château-Rouge (XVIIIe arrondissement de Paris), qui valait 600 000 francs il y a dix ans, est aujourd'hui proposé à 600 000 €!» s'exclame Laurent Akil, directeur de l'agence Immobilière Marcadet. Achetée 200 000 € il y a à peine quatre ans, cette ancienne boulangerie vient, elle, d'être revendue 550 000 €. A de tels niveaux de valeur, «totalement extravagants», selon un promoteur, la nouvelle désaffection des clients touche en priorité les grandes surfaces. «Il est de plus en plus difficile de les céder. Surtout quand elles dépassent 150 m2», observe Stéphane Atlan, agent immobilier dans les beaux quartiers de la capitale. Mais c'est dans les secteurs populaires que l'addition passe le moins bien. «Les clients ne veulent pas - ou ne peuvent pas - investir 700 000 € pour un appartement familial dans le XXe arrondissement», affirme Henri Sadkowski, de l'agence Odyssée Ménilmontant.
A l'euphorie ont succédé la prudence, la circonspection ou encore l'anxiété. «Les acheteurs tombent parfois dans la paranoïa. Et un rien fait capoter la vente», regrette Nathalie Naccache, directrice de l'agence Fortis Immo, située dans le Ier arrondissement de Paris. Dans cette ambiance difficile, les négociations font un retour remarqué. Même si beaucoup répugnent à l'avouer, de moins en moins d'appartements partent aujourd'hui au prix affiché. Surtout lorsqu'il s'agit de biens médiocres. «Les rez-de-chaussée et les sixième étage à plus de 7 000 € le mètre carré, c'est bien fini», observe Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges, située rue du Pas-de-la Mule (IVe arrondissement de Paris). Face à des appartements avec de gros défauts, les acquéreurs peuvent devenir impitoyables. «Certains n'hésitent pas à faire des offres ridicules», regrette Joëlle Faou, de l'agence Century 21 Nation. Comme pour ce 90-m2, qui, affiché à 550 000 €, a reçu une proposition à… 400 000 €! Cette valse-hésitation contribue à rallonger considérablement les délais de vente. «De quinze jours, ils sont passés à deux ou trois mois», observe Thierry Trumeau, directeur de l'agence Century 21 Quai Ouest. Sans compter que certains biens sont purement et simplement boycottés. Comme ce 65-m2, bien sous tous rapports et situé au cœur du XVe, qui n'a pourtant suscité aucun appel, malgré les annonces dans les journaux. Ou ce 300-m2, splendide mais au premier étage et un peu trop cher, retiré de la vente après six mois sans visite.

Le marché du neuf s'est gardé de tous ces excès. «La hausse des prix de la promotion est maîtrisée depuis deux-trois ans, à 6, 7%», estime Guy Nafylian, PDG de Kaufman & Broad. «Le rattrapage a été fait. Aujourd'hui, ça se calme», affirme, pour sa part, Alain Dinin, PDG du groupe Nexity. Du coup, il n'existe parfois plus aucun décalage de prix avec l'ancien, alors que l'écart devrait représenter 20-25%. Ainsi, non loin du Plessis-Robinson, en Ile-de-France, un programme neuf s'est vendu à 4 400 € le mètre carré, parking inclus. A Meaux, des appartements de qualité sont proposés par Kaufman & Broad à 2 600 € le mètre carré. «Si l'offre de promotion s'étoffait davantage, ce serait certainement au détriment du marché de la revente», assure Guy Nafylian. Or si ce n'est pas tout à fait le cas - loin s'en faut - «le marché du foncier se détend. Et l'offre se reconstitue», assure Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim.

La baisse des investissements locatifs contribue également à calmer le marché. «La tendance est forte, notamment dans le neuf, qui a vu le nombre de ventes réalisées par les investisseurs passer de 60% à moins de 50%, comme chez Nexity. «C'est normal, le taux de rendement ne cesse de s'effriter, les prix de vente progressant beaucoup plus vite que les loyers. A Paris, il est de l'ordre de 4%, et donc à un niveau comparable à celui des obligations», explique Olivier Eluère. La rentabilité chute parfois encore davantage dans les immeubles des beaux quartiers. «Ceux qui achètent leurs studios à des prix exorbitants les louent exactement au même tarif que les bailleurs, qui ont préféré des coins moins bien placés, mais meilleur marché», assure un agent immobilier.

Mais c'est la remontée des taux d'intérêt qui pourrait donner le coup de grâce à la hausse des prix. «Le demi-point de plus accumulé depuis le début de l'année fait subir aux ménages une vraie baisse de leur capacité d'emprunt. Pour des revenus annuels de 35 000 €, celle-ci passe de 134 000 €, au début de 2006, à 127 000 € prévus à la fin de l'année», calcule Christophe Crémer, patron de Meilleurstaux.com. «A chaque augmentation, fût-elle minime, une nouvelle tranche d'acheteurs disparaît», observe sur le terrain Didier Blot. Et encore, la légère remontée n'a pas encore donné sa pleine mesure, «la concurrence entre les établissements restant très vive, les banques ne la répercutent que très mollement», révèle François Drouin. Mais cette retenue ne peut pas durer éternellement. Surtout si les taux devaient grimper plus franchement. Cette éventualité provoque une grande inquiétude parmi les professionnels. «A partir d'une hausse de 2%, la situation se dégraderait considérablement, analyse un expert, le marché immobilier serait “cassé”, les acheteurs disparaîtraient. Nous serions à nouveau en crise.» Mais nous n'en sommes pas encore là.
Ce qui est sûr, en revanche, c'est que «les années exceptionnelles de l'immobilier sont derrière nous», souligne Joëlle Faou. Ni les coups de folie ni les progressions annuelles à deux chiffres ne reviendront de sitôt. Alors? C'est peut-être bien le moment de vendre. «Ceux qui le font aujourd'hui ne regretteront pas de ne pas avoir attendu l'an prochain», promet Nathalie Naccache. Les propriétaires qui ont trouvé mieux ou plus grand s'y sont d'ailleurs déjà mis «en restant raisonnables pour éviter les crédits relais», constate Emmanuel Ducasse. S'ils rêvent encore de «l'acheteur richissime des émirats qui ne regarde pas à la dépense», comme ironise Stéphane Atlan, les vendeurs les plus intraitables commencent eux aussi à se laisser fléchir, comme le prouve l'afflux de mandats dans les agences, notamment cet été.

Que les acheteurs ne se frottent pas les mains pour autant. «Il n'y aura pas de retournement brutal du marché», soutient Henry Buzy-Cazeaux, vice-président de Tagerim. Même si nous sommes en haut de cycle, la bulle spéculative, longtemps évoquée, n'est pas d'actualité. Le freinage sera graduel», analyse Olivier Eluère. «On se dirige vers un atterrissage du marché avec, par endroits, un réel ajustement des prix», pronostique Claude Sadoun. Aux acheteurs d'en profiter. Mais, si certains biens, notoirement surévalués, subiront de vraies baisses, les prix de l'immobilier ne dégringoleront pas, assure Henry Buzy-Cazeaux. «Nous nous dirigeons plutôt vers une période de stabilisation qui risque de durer deux ans», prévoit Guy Nafylian. Le temps de laisser passer 2007 et la période électorale, jamais très propice à l'immobilier. Ensuite, les acheteurs pourraient être «à nouveau resolvabilisés», affirme Michel Mouillart. Et ça repartira de plus belle. C'est bien connu: quand il s'agit de la pierre, les Français sont incorrigibles…