on lui fera sa biographie un jour à Phev, qu'on intitulera, "une vie gâchée à prévoir un krach qui n'est jamais arrivé", ou encore, "ruiné à force de payer des bolées pour paris perdus".........
plus d'1 an déjà que phev avait annoncé le krach immo, toujours rien. Merci pour la tourn'.

Euh JR29 c'est plutôt l'inverse dans l'enchainement des causes à effet.... ce sont les hausse de taux d'intérêt qui font baisser les prix des actifs.

et ta conclusion est fausse car le poids de ta dette (capital restant à rembourser à un moment T) est moins pénalisant et dangereux lorsque les tauc d'intérêts sont hauts et les prix des actifs bas.

D'autre part un crédit contracté en période taux forts peut être racheté en cas de baisse des taux... Lors d'un achat lorsque les taux sont au plus bas tu te prends en plein fouet lors de la remontée des taux : l'impossibilité de renégocier ton prêt, la baisse du prix des actifs.

on a coutume de dire que + 1 % de hausse des taux = - 14 % du prix des actifs, ce n'est pas neutre...

Exact JR29

Pour le même bien

(il y a 10 ans) Emprunt de 100000€ sur 20 ans à 6%
Coût HA: 72k€

(aujourd'hui) Emprunt de 150000€ sur 20 ans à 4%
Coût HA: 68k€

Et assurer 50k€ (la différence de prix du bien) coûte à peu près (pour des jeunes) 3500€

Donc au final on arrive à 72k€ il y a 10 ans pour 71k€ aujourd'hui

J'ai volontairement fais un raisonnement simplifié, en ammortissable, echéance constante, tx fixe...

Euhh on a déjà pris plus d'un demi point de hausse depuis septembre 2005, si l'on suit ton raisonnement on aurait du subir une baisse de 7% des actifs...

Mais je dois être miro, j'ai rien vu

Jean je ne sais pas comment tu calcules mais pour moi avec tes chiffres :

100.000 € empruntés sur 20 ans à 6 % =
716 € mensuels soit sur 20 ans 172.000 €

150.000 € empruntés sur 20 ans à 4 % =
908 € mensuels soit sur 20 ans 218.000 €

Il n'y a pas photo !!!!!!!

Pour retrouver un remboursement mensuel de 710 € dans le 2ème cas il est nécessaire de s'endetter sur 30 ans avec un coût total de 257.8000 €...
Et ceci sans modifier le taux de 4%...

oui tout à fait Jean, ce que je te dis c'est la théorie, dans la pratique c'est plus compliqué...

Regarde le marché actions aux US il a fallu une quinzaine de hausse de taux pour que le Dow commence à dévisser...

En fait en Europe on est plutôt à .75 % de hausse de taux depuis le point bas...

Le Japon va aussi s'y mettre sans doute vendredi, gare aux secousses cet été sur les marchés boursiers, matières premières et marché obligataire.

bah ! en même tps il n'a pas tout à fait tort Mr Phev :

http://fr.news.yahoo.com/11072006/202/un-quebecois-reussit-echanger-un-trombone-papier-contre-une-maison.html

oui je l'avais vu aussi, mort de rire... j'avais eu la flemme de la poster.

Ben si il y a photo, moi ce que je regarde c'est le coût de crédit

72000€ pour les 100000€ empruntés
68000€ pour les 150000€ empruntés , auquel tu rajoutes un coût d'assurance plus élevé (vu que l'assu est calculé sur le CE)

Donc kif kif la bourike

Jean il faut regarder le total général pas seulement le montant des intérêts...

Dans le deuxième cas il y a quand même 50.000 € de plus de capital à sortir de ta poche...

Tu n'en as rien a foutre dans qulle poche finit le fric (vendeur ou banquier), ce qui est important c'est ce que tu payes au final !!!!

Je comprends mieux pourquoi les gens se font baiser maintenant comme des lapins de trois semaines, il y a du boulot...

Phev en feu aujourd"hui !!

(essaie de ne pas parler comme un toubib,jene comprends pas la moitité de tes expressions )

Les chiffres que je sortais étaient fictifs (je croyais l'avoir précisé) de même que les mois et les baisses.
Tout ce que je vois et calcule est ce qui se passe dans mon foyer.
Proprio depuis seulement mars 2005,les calculs sont simples:

Avant mars 2005 je loue un appart à £600 (autour de 900 euros ? )/mois.Total si j'avais continué à louer jusqu'a aujourd'hui ?(mars 2005 à juillet 2006,pour l'exemple) £ 9600,presque 10 plaques dans les poches de mon proprio.Retour sur investissement ? NUL (et c'est peu de le dire).Taux d'intérêts et co je m'en balance,j'aurais perdu 10 patates ("chaudes" comme dirait Phev )

C'est vrai j'ai un emprunt à long terme mais ce n'est quand même pas comme si j'avais le choix ! Et l'avoir sur 20 ou 25 ans,celà fait-il vraiment une diff ?
bref,je paye (comme tout nouveau propriétaire) un emprunt cher,mais je sais qu'au moins une partie de mon capital sera retrouvée le jour ou je déciderai de vendre.
Es-tu en train de m'expliquer qu'à 32 ans je ferais bien de continuer à dépenser £600/mois en loyer pour "attendre la bonne occas" et ne pas être le boursouf de service ? Là j'aurais VRAIMENT l'impression de balancer mon argent par la fenêtre (de la Bentley de mon proprio ! )

SD'autres part ton exemple est inepte car à remboursement comparable 900 € par mois et avec des taux de 6 %, il n'a besoin de s'endetter que pour 14 ans (6 ans de moins) pour des intérêts versés de 48.000 €.

Ton exemple c'est du n'importe quoi...

Oui London la durée de ton endettement fait toute la différence...

Pour faire un peu imagé et en résumant si tu as pris un crédit de 25 ans pour un deux pièces !

Dans cinq ans soit 20 % du temps de remboursement tu n'auras remboursé que 10 % du capital... Ce qui s'appelle se faire entuber...
et si le marché baisse, lorsque tu vendras ton appartement (tu ne vas pas rester toute ta vie dans un deux pièces) et une fois réalisé tu devras encore de l'argent à ta banque, ceci s'appelle faire une negative equity...

C'est acheter en ce moment qui équivaut à jeter de l'argent par les fenêtres !

Mon boulot c'est de vendre du crédit, pas de parier sur une baisse du prix de l'immobilier
Je te donne un exemple de coût de crédit, les prix de l'immobiliers sont ce qu'ils sont, je suis pas là pour en discuter avec le client...

PS: et c'est jean rech, pas jean, merci d'en prendre bonne note!

on voit donc le sérieux des banquiers, mort de rire. Son boulot c'est de vendre du crédit ce qui est plus rentable pour le client n'est absolument pas de son ressort... De même ne pas tenir compte de la différence de remboursements mensuels (200 € quand même) dans le deuxième cas et de la baisse du nombre d'années de remboursement possible !!!!!!

J'espère que tu vends aussi autre chose, parce que les crédits immobiliers, ben cela va être bientôt la morte saison...

Jean, je ne suis pas un pro et j'ai l'impression de faire un peu plus sérieusement que toi ton métier, bizarre non ?