je confirme, faut arrêter de faire des généralités avec des exceptions.L'immo ricain au ras des pâqueretttes c'est dans des coins que même si on me payait je n'irais pas habiter, pour le reste même si ça a baissé, c'est pas non plus les soldes loin de là à mon grand regret car ça ne me déplairait pas d'acheter là bas pis bon les property tax ricaines, ça fait malà côté des taxes foncières françaises ....

J'étais marié sous contrat.
Higuito mytho qui sait mieux que moi ce que j'ai fait.

Sache aussi que j'ai bradé parce que j'avais aussi acheté à prix bradé...
achat 15000F le m2 en 2000 revente 28000F le m2 en 2005. Si j'avais acheté au prix nomal (18000F le mètre en 2000) et si en 2005 je n'avais pas trouvé une "bonne affaire" (qui m'a échappé pour cause de prêt relais) je n'aurai pas été si conciliant...

Mais j'ai toujours remarqué que quand tu rates une bonne affaire c'est TOUJOURS (du moins dans mon cas) pour en faire une meilleure par la suite. Sans problème le m2 dans le XXième reviendra à 18000F le mètre, il est pour l'instant de 31000F le mètre... Suffit d'attendre. Et d'ailleurs je n'achèterai peut-être pas, je ne suis pas idiot si les autres marchés d'actifs présentent plus de perspectives, je ne vais pas m'emmerder avec de l'immmobilier. C'est assez facile de prévoir les Krach (je les vois à peu près deux ans à l'avance) pour les points bas.... Je pense pouvoir me débrouiller pas trop mal...

Tu nous prends pour des cons ?
Et t'inquiète tu pourras acheter moins cher, la baisse est loin d'être finie...

En attendant, tu ne fais que relayer des infos trouvées sur des forums à droite à gauche...

Donc ce n'est pas TOI qui les vois, comme tu oses le prétendre, surtout que ton krach immo, on l'attend depuis 2004, et à ce jour, toujours rien en France

T'es encore loin des qualités de ton homonyme...

Incroyable y'en a qui ont un Krach sous leur godasse et qui ne le voit pas.

Tu fais du racolages ou du recollage d'infos ?

Sérieux si t'arrives à bien prévoir, soit, t'es Irma, soit, j'sais pas ce que tu fous sur AB ...

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/ ... l-est-.php

Je suis allé voir un AI sur Paris hier pour prendre la température, il a 300 biens en portefeuille supérieurs à 300.000 €.

Cela va être une gamelle retentissante.



Disons que je n'achète pas quand la "valeur de marché" d'un bien est supérieur à sa valeur fondamentale. Par contre pour déterminer le plus haut je te cite Isaac Newton "je peux calculer la course des astres mais pas la folie des gens" (si tu n'as pas les infos en direct de la chute de volume et des demandes de prêt t'es de la revue, tu peux juste anticiper et te dire que les prix sont déconnants par rapport à leur valeur réelle)...

Quant à l'article vous pouvez me croire c'est un tissu de mensonge, les prix dans le XXième sont devenus plus cher que dans le XVIième (certains endroits) et le XIVème... Le XXième est encore plus surcoté que les autres, la chute va être sévère...

Prendre l'info à la source...
Les élucubrations de pseudo-spécialistes de l'économie du web qui sont des économistes manqués n'est pas une source d'information fiable.

Mêmes les spécialistes reconnus au niveau international sont incapables de prévoir l'évolution de cette crise...
Quand on crie depuis presque 7-8 ans que ça allait finir craquer, même le petit agent immo de Combrit ou Treflez pouvait le prévoir vu l'inflation des prix...

C'est quoi la valeur fondamentale d'un appartement X ou Y dans X ou Y ville en X année ?
Soit j'ai rien compris à la vie, soit je viens de rencontrer en personne le mec qui arrive à estimer les valeurs fondamentales des choses !

La valeur de marché tu le sais très bien n'est qu'un jeu de l'offre-demande. Tu es de plus à la fois très contradictoire, car tu me fais penser à un rapace.
Tu dis que tu n'achètes pas quand la valeur intrinsèque dépasse la valeur de marché, ok. Disons que tu as une technique pour faire des plus-values qui est différente ... Certains achètent au prix du marché, et revendent quand le marché repart un peu, d'autres qui vendent à découvert en "haut", d'autres ... qui achètent bas, et qui revendent une fois que le prix à retrouver son équilibre.

Tu vois, dans le fond, t'es beaucoup plus strenghtful que je ne le pensais car en plus de connaître individuellement la valeur fondamentale des croyances collective, t'essayes de nous faire croire que c'est plus moral de racheter bas, d'empocher un gain, et de revendre "au marché".

pfff ... ===>

Nuvado tu n'as pas compris... Je n'achète pas quand on essaye de me vendre quelque chose plus cher que sa valeur fondamentale, c'est tout... Ensuite bien sûr si je possède des actions il est bien évident que je ne vais pas me pigeonner moi même en conservant des actifs surévalués. Par contre on ne spécule JAMAIS sur sa résidence principale.

La notion de valeur fondamentale est très connue en économie il s'agit de la formule de Gordon Shapiro de 1956 qui détermine la valeur de TOUS les actifs suivant la règle de l'arbitrage.

Deux principes à cette règle :
- En économie concurrencielle et de liberté de mouvement des capitaux les rendements s'égalisent
- un actif se valorise en fonction des revenus futurs générés par ce même actif.

Je prends un exemple combien vaut cet appartement au m2...
En fait tu as besoin des éléments ou de faire des anticpations sur les critères suivants :
1° quel est le loyer actuel sur le marché pour celui ci
2° étant donné que tous les rendement s'égalisent quel est le rendement sur les emprunts d'état SANS RISQUE : 3.67% par exemple en ce moemnt sur le 10 ans.
3° quel est l'anticpation d'évolution des loyers sur la même période que l'emprunt d'état...
4° quelles sont les anticpations sur les taux d'intérêt... si les taux d'intérêt sur les emprunts d'état augmentent, le rendement de mon actif doit augmenter... Comme le revenu de mon "actif" ne va pas bouger en fonction des taux d'intérêt mais en fonction des relocations successives c'est la valeur intrinsèque du bien qui va en fait évoluer en fonction des taux....
5° l'emprunt d'atat est sans risque, quel est le risque pour mon actif :
exemple :
action : faillite
immobilier : impayé, vacance locative...
en vue du calcul de la prime de risque.
5° quels sont les cooûts liés à mon investissement (pour l'immobilier charges non récupérables)...

il te suffit ensuite de faire une équivalence en capital avec un placement sans risque pour connaître la valeur en capital de ton actif. C'est de cette manière que les zinzins font ce que l'on appelle les "arbitrages" entre les différentes classes d'actifs.

Ce que je viens d'énoncer ici est très connu...
Ce qui est dommage c'est que les gens qui achètent ne font aucun calcul économique, ils vont juste voir leur banquier pour savoir combien ils peuvent emprunter.

Tu sais que l'achat d'une maison ou d'un appartement, c'est avant tout pour vivre dedans, pas pour faire une quelconque affaire immo ?
Parce que, à ce train-là, le cours du pitch chocolat va s'effondrer aussi, faut attendre pour en acheter...

oui mais sans la payer plus cher que sa valeur. Vous pouvez tourner le problème dans tous les sens, ma formule sert à détecter les opportunités de vente ou d'achet pour les les institutionnels qui profitent de la bulle pour refiler le bébé aux poypoy...

(Les agents immobiliers eux appellent les acheteurs les "pimpins". )

Ventes à la découpe depuis 2003...

Elles attendent maintenant le point bas pour réinvestir...

Cela marche comme cela depuis que le monde est monde.
Ce n'est pas moi qui vait y changer quelque chose...

Tu trouves normal que l'on a endetté des gens sur 25, 30 ans au cours de cette bulle ?

Bah de toute façon le mec qui loue pendant 20 ou 30 ans sera pas plus avancé non plus.

tu trouves normal que phev va se branler pendant 20 ou 30 ans sur ce topic? ( le tout sans changer de main bien sur )

Effectivement je n'avais pas compris.
En même temps, entre nous, tout le monde est toujours plus attiré vers des actifs qui ont la plus grande rentabilité (si on laisse penser que la sécurité des placements est garantie)...
La notion de valeur fondamentale est de toute manière une sauce imbuvable pour critiquer la bourse puisqu'il n'y a d'ailleurs que quelques personnes qui peuvent connaître la valeur fondamentale d'une entreprise à un instant donné, ce sont les gens qui la connaisse.
L'interaction des marchés te désolidarise de la sphère réelle, et c'est d'ailleurs pourquoi Tobin a créé son coefficient valeur boursière/valeur comptable. N'est-ce pas la une preuve de la méconnaissance globale de la valeur fondamentale ??? C'est le marché qui décide, et le marché décide pour les autres !



Ok, intéressant !




C'est une actualisation des revenus futurs tout bêtement quoâ ...




Si si, les gens font des calculs économiques mais s'arrêtent bien souvent au stade = quand j'ai pas de fric, j'emprunte (ce qui est tout à fait louable et conventionnel), quand j'ai du fric, j'emprunte pas car c'est ce que font les pauvres, c'est trop classe de faire un chèque cash

Mais bon, faut arriver à s'extirper de cette sphère purement théorique et incertaine car basée sur des arbitrages/croyances, et sur l'animalité (! ) des acheteurs/emprunteurs ...